実家を売って家を買う！3つの成功法則と専門家が教える住み替え術

「親から相続した実家を売って、自分たちの理想の家を新築したい」

「今の古い実家を処分して、より便利な場所にあるマンションへ住み替えたい」

実家を売って新しい家を買うという決断は、人生における非常に大きな転換点となります。

しかし、いざ行動に移そうとしても、「何から手をつければいいのか」「損をしないためにはどうすればいいのか」と不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

2026年現在、不動産市場は地域格差が広がり続けており、売却のタイミングを一歩間違えるだけで数百万円単位の損失に繋がることも珍しくありません。

この記事では、実家を売却して新しい住まいを手に入れるための最短ルートと後悔しないための比較ポイントを徹底的に解説します。

実家の片付けから査定、そして新居選びまで、スムーズに進めるための具体的なステップを余すことなくお伝えしますので、ぜひ最後までご覧ください。

実家を売って家を買うための最短スケジュール比較

とにかく早く新居に移りたい人向けの特急プラン

実家を売却して新しい家を購入する場合、最もスピードが出るのは「業者買取」を利用する方法です。

通常、不動産売却には3ヶ月から半年程度の期間が必要ですが、買取であれば最短1週間から1ヶ月程度で現金化が可能です。

特に「すでに欲しい新居が決まっている」「実家の維持費が負担で一刻も早く手放したい」という方には、この最短ルートが適しています。

ただし、買取価格は市場価格の7割〜8割程度になることが一般的ですので、スピードと価格のバランスを考える必要があります。

まずは不動産買取の相場を調べて、許容範囲内かどうかを確認することから始めましょう。

早期現金化のメリットは、新居の購入資金計画が即座に確定することにあります。

これにより、ローンの審査もスムーズに通りやすくなり、理想の物件を他人に買い取られるリスクを最小限に抑えられます。

少しでも高く売って新居の資金に充てたい人向けのじっくりプラン

一方で、新居のクオリティを上げるために「1円でも高く実家を売りたい」という場合は、仲介による売却が基本です。

この場合、最低でも3ヶ月以上の期間を見込んでおく必要があります。

戦略的に売り出し価格を設定し、内覧に来る購入希望者に対して実家の魅力を最大限にアピールする準備が重要です。

特に、庭の手入れや室内の簡易的なクリーニングを行うだけで、第一印象が劇的に良くなり、成約価格がアップする可能性があります。

急がば回れの精神で、複数の不動産会社に査定を依頼し、最も信頼できるパートナーを見つけることが成功の鍵となります。

時間はかかりますが、最終的な手残り資金が増えることで、新居のオプション設備を豪華にできるなどの大きなメリットがあります。

実家売却を今すぐ進めるべき3つの理由

空き家放置による特定空き家指定のリスク回避

近年、政府は空き家対策を強化しており、放置された実家が「特定空き家」に指定されるリスクが高まっています。

もし指定を受けてしまうと、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税金が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。

実家を売って新しい家を買うという決断を先延ばしにしている間に、無駄な税金を払い続けるのは非常にもったいないことです。

早めに売却に踏み切ることで、管理の手間や精神的な負担からも解放されます。

2026年は特に地方の地価下落が懸念されているため、「まだ大丈夫」と思っている今が、実は最大の売り時かもしれません。

気になる方は、現在の特定空き家の指定条件をチェックしてみてください。

住宅ローンの金利上昇局面への対応

新居を購入する際、多くの方が住宅ローンを利用されると思いますが、現在は低金利時代の終焉が囁かれています。

金利がわずか0.5%上がるだけで、総返済額は数百万円単位で変わってきます。

実家を早く売却し、資金を確定させてローン契約を結ぶことは、将来的な金利上昇リスクに対する強力な防衛策となります。

「もう少し待てば実家が高く売れるかも」という期待よりも、今のうちに低金利でローンを組むメリットの方が大きいケースが多いのです。

資産価値が安定しているうちにアクションを起こすことが、トータルでの支出を抑えるコツと言えるでしょう。

建物の老朽化による価値の消失を防ぐ

日本の木造住宅は、築年数が経過するごとに資産価値が急激に減少します。

特に築20年を超えると、建物としての価値はほぼゼロとみなされ、「古家付き土地」としての販売がメインになります。

まだ建物が使えるうちに売却すれば、建物代も含めた価格交渉が可能になります。

放置して雨漏りやシロアリ被害が出てからでは、解体費用をこちらで負担しなければ売れないという状況にもなりかねません。

建物が「資産」として認められるうちに売ることが、新居購入資金を最大化する近道です。

「今すぐ売る」vs「じっくり待つ」メリット・デメリット比較

スピード売却のメリットと避けて通れないデメリット

スピード売却（業者買取など）の最大のメリットは、何と言っても「精神的なストレスの短縮」です。

仲介売却の場合、いつ売れるかわからない不安を抱えながら、週末ごとに見学者を受け入れる「内覧対応」が必要になります。

これが数ヶ月続くと、非常に疲弊してしまいます。スピード売却なら、その手間を一切省くことができます。

デメリットとしては、売却価格が低くなることですが、これは「新居の購入チャンスを逃さないためのコスト」と考えることもできます。

例えば、人気の分譲マンションの角部屋が空いた際、実家が即座に売れていれば迷わず手付金を払うことができます。

機会損失を防ぐという意味では、スピード売却は非常に合理的な選択です。

高値追求プランの魅力と注意すべき長期化リスク

一方、時間をかけて高く売るプランの魅力は、納得感のある取引ができる点です。

地域の相場を熟知した営業マンとタッグを組み、その実家を本当に必要としている個人を見つけることができます。

ただし、注意しなければならないのは、売り出し価格を高く設定しすぎて「物件が市場で飽きられる」リスクです。

長期間広告に載り続けている物件は、買い手から「何か問題があるのではないか」と疑われるようになり、結局大幅な値引きを強いられることもあります。

「いつまでに売れなければ価格を下げる」という明確な期限を決めておくことが、長期化による失敗を防ぐ唯一の方法です。

実店舗とネットの比較表：最適な売却方法の選び方

比較項目	実店舗（大手・地元）	ネット（一括査定・オンライン買取）
売却スピード	1ヶ月〜6ヶ月（普通）	最短1週間〜（非常に速い）
売却価格	市場相場（高値を狙える）	相場の7〜8割（買取の場合）
手間・労力	内覧対応や掃除が必要	現状のままで引き渡し可能
おすすめの人	時間に余裕があり高く売りたい人	すぐに現金化して新居を買いたい人

大手不動産会社と地元の不動産屋どちらがおすすめ？

大手不動産会社の圧倒的な集客力と安心感

三井のリハウスや住友不動産販売などの大手不動産会社の強みは、何と言ってもそのネットワークと広告予算です。

自社のウェブサイトやスーモ（SUUMO）などのポータルサイトで目立つ場所に広告を出してくれるため、実家の情報を多くの人の目に触れさせることができます。

また、保証制度が充実している点も見逃せません。建物検査（インスペクション）を無料で実施してくれるサービスなどもあります。

「初めての売却でとにかく安心感を得たい」「全国から買い手を探したい」という場合には、大手を選ぶのが王道です。

まずは、大手不動産会社の売却サポートの内容を比較してみましょう。

マニュアル化された丁寧な接客により、トラブルのリスクを低減できるのは大きな魅力です。

地元密着型不動産屋の深い知識と独自の顧客リスト

一方で、実家が郊外や特定の狭いエリアにある場合は、地元の不動産屋が驚くほどの力を発揮することがあります。

地元の不動産屋は、「そのエリアで家を探している」という具体的な顧客をすでに抱えていることが多いからです。

「あの通りの物件が出たら教えてほしい」と頼まれているケースもあり、ネットに情報を載せる前に成約してしまうことすらあります。

また、地域の開発計画や学校の評判など、大手では把握しきれない細かな情報まで網羅しているため、買い手への説得力が違います。

「実家の価値を一番わかってくれる人に売りたい」という感情面でも、親身になってくれる地元の不動産屋は頼もしい存在です。

結論：一括査定サイトで両方を比較するのが最強

結局のところ、どちらが良いかは物件によります。だからこそ、大手と地元の両方に声をかけられる「一括査定サイト」を利用するのが賢い選択です。

査定価格を比較するだけでなく、担当者の熱意や知識量、そして提示される売却戦略をじっくり吟味してください。

「実家を売って家を買う」という二段階のアクションを支えてくれる、伴走者のような担当者に出会えるかどうかが、すべての成否を分けます。

ネット査定を活用して最速で相場を把握する方法

匿名査定と実名査定の賢い使い分け

「まずはざっくりとした価格を知りたい」という段階であれば、個人情報の入力が不要な匿名査定サイトが便利です。

AIが過去の成約事例から瞬時に想定価格を算出してくれますが、あくまで目安である点には注意が必要です。

実際に「実家を売って家を買う」計画を具体化させるには、やはり不動産会社による実名査定（机上査定・訪問査定）が欠かせません。

実名査定では、リフォーム履歴や接道状況、日当たりなど、AIでは判別できない「プラス査定ポイント」をプロの目で評価してもらえます。

早期の段階で精度の高い相場を知ることで、新居の予算組みに狂いがなくなります。

まずは、ネット一括査定の仕組みを理解し、自分の状況に合ったサイトを選んでみましょう。

査定額の「最高値」に騙されないためのチェックポイント

一括査定を利用すると、会社によって査定額に数百万円の差が出ることがあります。

ついつい一番高い金額を提示した会社に頼みたくなりますが、そこには「契約を取りたいがための釣り価格」が隠れていることも。

提示された価格の根拠を尋ね、「直近3ヶ月の近隣成約事例」を提示してくれるかどうかを確認してください。

納得感のある説明ができる会社こそ、売却後のトラブルを防ぎ、確実に現金化してくれる優良なパートナーです。

「売れる価格」と「売りたい価格」の違いを明確にしておくことが、住み替え成功の第一歩となります。

複数の査定結果から「実質の手残り」を計算する

売却価格がそのまま新居の購入資金になるわけではありません。仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸経費を差し引く必要があります。

また、住宅ローンが残っている場合は、その完済費用も計算に入れなければなりません。

ネット査定で出た金額から、およそ5%〜7%程度の経費を引いた額が、実際に新居に充てられる「手残り資金」の目安となります。

この計算を事前に行っておくことで、新居の購入時に「自己資金が足りない！」というパニックを防ぐことができます。

店舗に行く前に電話で在庫確認（相談）をする際のコツ

「冷やかし」と思われないための具体的な伝え方

いきなり不動産会社に足を運ぶのはハードルが高いもの。まずは電話で感触を確かめるのが効率的です。

その際、「実家を売って、〇〇エリアで家を買いたいと考えている」と、売却と購入のセットであることを明確に伝えてください。

不動産会社にとって、売却と購入の両方を任せてもらえる顧客は非常に優先順位が高くなります。

これにより、経験豊富なエース級の担当者が付いてくれる可能性がグッと高まります。

「具体的な住み替え時期」を合わせて伝えることで、担当者の本気度を引き出すことができます。

「今の時期に売るならいくら？」と直球で聞いてみる

電話口で、近隣で最近売れた物件の成約価格を聞いてみるのも有効です。

「〇〇町あたりで最近、築30年程度の戸建てはいくらぐらいで動いていますか？」という質問に、即座に具体的な数字を出せる担当者は優秀です。

逆に、曖昧な返事しかできない場合は、そのエリアの市況に詳しくない可能性があります。

この最初の電話でのやり取りが、実家売却を任せるべきかどうかの一次審査になります。

電話で得た感触をメモに残し、複数の会社を比較する際の判断材料にしましょう。

新居の「非公開物件」を教えてもらう交渉術

「実家を高く売ってくれるなら、新居もそちらで探したい」という姿勢を見せることで、ネットには出ていない未公開情報を優先的に教えてもらえることがあります。

不動産業界には、レインズ（業者間サイト）に載る前の「仕入れ直後」の物件情報が常に存在します。

こうした優良な情報を手に入れるには、担当者との信頼関係を築くことが不可欠です。

「実家の売却益でキャッシュで買いたい」「ローンの事前審査は通っている」などのプラス情報を添えると、さらに情報提供の質が上がります。

実家を高く売るための「見た目」の改善テクニック

庭木の剪定と不用品処分がもたらす劇的効果

実家の売却で最も買い手が嫌がるのは、「手入れされていない不気味な印象」です。

伸び放題の庭木を切り、玄関周りの不用品を片付けるだけで、物件の明るさがガラリと変わります。

特に玄関は「家の顔」ですので、ここを整理整頓するだけで査定額に数十万円の差が出ることもあります。

自分でやるのが大変な場合は、専門のクリーニング業者や残置物処理業者に依頼するのも一つの手です。

「すぐに住めそう」と買い手に思わせる環境作りが、高値売却の絶対条件です。

水回りの「徹底洗浄」は必須項目

キッチン、浴室、トイレなどの水回りが汚れていると、買い手は「配管まで傷んでいるのではないか」と不安になります。

逆に、築年数が古くても水回りがピカピカであれば、大切に使われてきた家だという信頼に繋がります。

特に浴室のカビや鏡のウロコ汚れは、ホームセンターで買える専用洗剤で落とせる範囲で構わないので、必ず清掃しておきましょう。

余裕があれば、プロによるハウスクリーニングを入れると、広告用の写真映えも良くなり、問い合わせ件数が倍増することもあります。

清潔感は、リフォーム費用よりも安く、かつ強力な販促武器になります。

内覧時の「明るさ」と「ニオイ」への配慮

内覧当日は、すべての部屋のカーテンを開け、照明をすべて点灯させておきましょう。

家を明るく見せることは、空間を広く感じさせる心理効果があります。

また、実家特有の「生活臭」には自分たちでは気づきにくいものです。数日前から換気を徹底し、無香料の消臭剤を置いておくことをおすすめします。

ペットを飼っている場合は、特に徹底的な消臭が必要です。

買い手の五感すべてにおいて「心地よさ」を演出することが、成約率を高めるコツです。

新居選びで絶対に妥協してはいけない3つのポイント

「資産価値が落ちにくい立地」の徹底検証

実家を売ったお金で新居を買う以上、その新居も将来的に「資産」として機能しなければなりません。

最寄り駅からの距離、周辺の再開発計画、ハザードマップでの安全性などを厳しくチェックしてください。

特に、少子高齢化が進む2026年以降は、交通の便が良い「コンパクトシティ」の拠点がより価値を高めることになります。

「自分たちが住みたい」という視点に「他人が買いたい」という視点を加えることが、失敗しない家選びのコツです。

将来の売却も視野に入れ、資産価値の維持条件を再確認しておきましょう。

住宅性能（断熱・耐震）への投資を惜しまない

デザイン性も大切ですが、長く快適に住むためには住宅の「性能」が重要です。

特に断熱性能が高い家は、光熱費を大幅に抑えられるだけでなく、家族の健康を守ることにも直結します。

2026年現在の新築市場では、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）基準以上の性能が当たり前になりつつあります。

実家を売却して得た資金があるからこそ、こうした「見えない部分」へのアップグレードに充てるのが賢明な判断です。

最新の省エネ性能は、将来売却する際の強力なアピールポイントにもなります。

周辺住民の雰囲気と管理体制の確認

一戸建てなら周辺の近隣関係、マンションなら管理組合の活動状況や修繕積立金の貯まり具合を必ず確認してください。

特にマンションの場合、建物の見た目が綺麗でも、管理体制がズサンだと将来的な資産価値の暴落を招きます。

可能であれば、平日の昼間だけでなく夜間や週末の様子も見学し、騒音やゴミ出しのマナーなどをチェックしましょう。

「住んでから気づいた」では遅すぎる生活環境の質こそ、時間をかけて調査すべき項目です。

「売り先行」か「買い先行」か？自分に最適な順序を選ぶ

資金計画を重視するなら「売り先行」

実家の売却が完了してから新居を買う「売り先行」は、最も手堅い方法です。

売却価格が確定しているため、新居の予算を正確に組むことができ、無理なローンを組むリスクを回避できます。

デメリットは、実家の引き渡し時期までに新居が見つからない場合、一時的に仮住まいが必要になり、引っ越し費用が2回分かかることです。

しかし、金銭的な失敗を絶対に避けたいという慎重派の方には、この方法がベストです。

理想の物件を逃したくないなら「買い先行」

先に新居を見つけて契約する「買い先行」は、気に入った物件を確実に手に入れられるのがメリットです。

実家から新居へ直接引っ越しができるため、手間と費用も抑えられます。

ただし、実家が想定より安く売れたり、売れるまでに時間がかかったりした場合、二重ローンの負担が発生するリスクがあります。

資金力に余裕がある、あるいは実家の立地が良く「すぐに売れる確信がある」場合に選ばれる手法です。

つなぎ融資や買い替えローンの活用法

「買い先行」で進める際に、実家が売れるまでの資金を一時的に借りる「つなぎ融資」という仕組みがあります。

また、現在の住宅ローン残高と新しいローンの合算が可能な「買い替えローン」も存在します。

これらの金融商品を活用することで、住み替えの選択肢は大きく広がります。

銀行の担当者に相談し、自分の返済能力に基づいたシミュレーションを作成してもらうことが大切です。

自分にぴったりの資金調達方法を見つけることで、住み替えのハードルは劇的に下がります。