土地を売って家を買う税金を3つの重要ポイントで節税する秘訣
2026年、不動産市場の変動とともに「土地を売って新しい家を買う」という住み替えを検討する方が増えています。 しかし、ここで一番の悩みとなるのが「税金」の仕組みではないでしょうか。
せっかく土地が高く売れても、多額の譲渡所得税を支払うことになれば、新居の購入資金が足りなくなる恐れがあります。 逆に、税金の特例を正しく活用できれば、数百万円単位で手元に残る現金が変わることも珍しくありません。
この記事では、プロの視点から土地を売却して家を買い換える際にかかる税金の種類や、最新の節税特例、さらに失敗しないためのスケジュール管理まで徹底解説します。 「損をしたくない」「最もお得に住み替えたい」という方のための完全バイブルです。
土地を売って家を買う際にかかる税金の基礎知識
土地を売却して新しい家を購入する「住み替え」には、複数の税金が関わってきます。 まず理解しておくべきは、売却時に発生する「譲渡所得税」と、購入時に発生する「登録免許税」や「不動産取得税」の違いです。
特に大きな金額になりやすいのが譲渡所得税です。これは土地を売って得た「利益（譲渡益）」に対して課せられる税金です。 単純な売却価格にかかるわけではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた金額が対象となります。
2026年現在の税制でも、この計算式を正しく把握することが節税の第一歩となります。 自分がどれくらいの利益を得るのか、まずは概算を出すことから始めましょう。
また、印紙税も忘れてはいけません。契約書の記載金額に応じて、収入印紙を貼付する必要があります。 これらは実店舗の不動産会社でも詳しく説明されますが、事前に知識を持っておくことでスムーズに交渉が進みます。
売却時に発生する「譲渡所得税」の仕組みと計算方法
土地を売った際に出た利益を「譲渡所得」と呼びます。 計算式は「譲渡価額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）」となります。
ここでポイントとなるのが「取得費」です。昔から持っている土地で領収書がない場合、売却価格の5%を取得費として計算するルールがあります。 しかし、これでは利益が大きく出てしまい、税金が高くなる傾向にあります。
一方、家を建てるための購入価格が明確であれば、それを差し引くことができます。 譲渡費用には、仲介手数料や測量費、建物解体費などが含まれます。これらを漏れなく計上することが重要です。
所得税だけでなく、住民税も合算して課税されるため、支払時期のズレにも注意が必要です。 確定申告は売却した翌年の2月から3月にかけて行うことになります。
最新の税率や控除額については、国税庁の譲渡所得税計算シミュレーションなどを活用して、事前にシミュレーションしておくのが賢明です。
家を購入する際にかかる「登録免許税」と「不動産取得税」
土地を売ったお金で新しい家を買う際にも、税金は発生します。 代表的なものが「登録免許税」です。これは不動産の所有権を登記する際に国に納める税金です。
新築か中古か、また住宅ローンを利用するかどうかによっても金額が変動します。 次に「不動産取得税」です。これは都道府県が課す税金で、取得から数ヶ月後に納税通知書が届きます。
住宅用であれば軽減措置が適用されるケースが多いですが、申告を忘れると全額課税されることもあるため注意が必要です。 住み替えの場合は、売却益をこれら購入費用の支払いに充てる計画を立てる必要があります。
固定資産税の精算金なども考慮すると、購入時にも諸経費として物件価格の5%〜10%程度を見込んでおくと安心です。
譲渡所得税を劇的に減らす「3000万円特別控除」の威力
マイホーム（居住用財産）を売った場合に、最も強力な武器となるのが「3000万円特別控除」です。 これは、土地や建物の売却益から最高3000万円までを差し引ける制度です。
例えば、3000万円の利益が出たとしても、この特例を使えば課税対象となる譲渡所得がゼロになります。 つまり、譲渡所得税が0円になるという非常に強力なメリットがあります。
ただし、この特例を受けるには「本人が住んでいた家であること」などの厳しい条件があります。 別荘や投資用の土地だけを売る場合には適用されないため、自分のケースが該当するか確認が必要です。
2026年現在もこの制度は継続されていますが、住宅ローン控除との併用には制限があります。 どちらを選択すべきかは、住み替え後のローンの組み方によって大きく変わってきます。
特例を受けるための具体的な要件と注意点
3000万円特別控除を受けるための主な要件は、現在住んでいる家を売ることです。 すでに引越しをしている場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
また、前年や前々年にこの特例を受けていないことも条件の一つです。 親子や夫婦など、特別な関係にある親族に売却する場合は適用外となるため注意してください。
土地だけを売る場合でも、家を取り壊してから1年以内に売買契約を結び、かつ住まなくなった日から3年以内であれば適用可能です。 ただし、取り壊した後にその土地を貸駐車場などにして収益を得てしまうと対象外になるリスクがあります。
詳細な最新条件は居住用財産を譲渡した場合の特例要件で確認し、証拠書類を揃えておきましょう。
住宅ローン控除との選択！どちらがお得か判断する基準
住み替えで新居をローンで購入する場合、3000万円特別控除と住宅ローン控除の「どちらか一方」しか選べない場合があります。 正確には、売却した年とその前後2年（計5年間）に特別控除を受けると、住宅ローン控除が受けられないというルールです。
一般的に、売却益（譲渡益）が大きい場合は、3000万円特別控除を選んだほうが節税額が大きくなります。 一方で、売却益が少なく、新居で高額なローンを長期間組む場合は、住宅ローン控除のほうがトータルで得をすることがあります。
この判断には、新居の借入額や金利、自身の所得税額などを加味した緻密な計算が必要です。 2026年は住宅ローン金利の変動も予測されるため、長期的な視点での比較が欠かせません。
2026年最新版！居住用財産の買換え特例を活用する条件
「特定の居住用財産の買換えの特例」とは、売却価格よりも高い価格で新しい家を買い換えた場合、その年の譲渡益に対する課税を「将来に先送り」できる制度です。 あくまで非課税になるわけではなく、次にその買い換えた家を売る時まで税金の支払いを待ってもらえるという仕組みです。
この制度のメリットは、今すぐ支払うはずだった税金を新居の購入資金に回せる点にあります。 手元のキャッシュを最大化したい住み替えユーザーにとっては、非常に魅力的な選択肢となります。
ただし、この特例を適用するには、売却する物件の所有期間が10年を超えている必要があります。 また、買い換える物件の床面積などにも細かい規定があります。
2026年の税制改正により、省エネ基準を満たす物件であれば特例が受けやすくなるなどのトレンドもあります。 自分がどの特例にフィットするのか、プロのアドバイスを受けながら検討しましょう。
買換え特例を利用するための「所有期間」と「居住期間」
買換え特例を受けるための大前提として、売った年の1月1日時点で、その土地建物の「所有期間が10年超」であることが求められます。 さらに、自分が住んでいた期間（居住期間）も10年以上必要です。
この「10年」の壁は非常に重要で、1日でも足りないと特例が受けられません。 相続した土地の場合、被相続人（亡くなった方）の所有期間を引き継ぐことができます。
一方で、買い換える新居についても、売却した年の前年から翌年までの3年間に取得することが条件となります。 購入する家の床面積は50平米以上、土地の面積は500平米以下である必要があります。
これらの要件を一つでも見落とすと、後から多額の税金が請求されることになるため、契約前に登記事項証明書などで正確な期間を確認しておきましょう。
新居の価格が売却価格より低い場合の税金計算
もし、土地を売った金額（例えば6000万円）よりも、新しく買った家の金額（例えば5000万円）のほうが低い場合はどうなるでしょうか。 この場合、その差額（1000万円）に対してのみ、その年に課税されることになります。
全額を先送りすることはできませんが、大部分の税金を将来に繰り延べることができます。 このように「売却価格 ＞ 購入価格」のパターンでも、一部の節税効果が得られるのがこの特例の特徴です。
ただし、この特例も3000万円特別控除と同様に、住宅ローン控除との併用ができない期間があります。 新居で多額のローンを組む場合は、慎重なシミュレーションが必要です。
所有期間で税率が2倍変わる？長期譲渡所得と短期譲渡所得
土地を売却する際、その土地を「何年持っていたか」によって税率が劇的に変わることをご存知でしょうか。 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかで区分が決まります。
5年超の場合は「長期譲渡所得」となり、税率は約20%（所得税15%、住民税5%）です。 一方、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は約39%（所得税30%、住民税9%）まで跳ね上がります。
税率がほぼ2倍違うため、売却のタイミングを数ヶ月ずらすだけで、支払う税金が数百万円単位で変わる可能性があります。 特に2020年以降に購入した土地を売る場合は、この5年のラインを意識してください。
なお、復興特別所得税として、所得税額の2.1%が別途加算されます。 これは2037年まで継続される予定ですので、2026年の売却でも当然考慮する必要があります。
「5年」の判定基準は「売却した日」ではない！？
ここで多くの人が陥る罠が、所有期間の判定方法です。 単純に「買った日から売った日まで」が5年あれば良いわけではありません。
税務上の判定は「譲渡した年の1月1日時点」で行われます。 例えば、2021年4月に購入した土地を2026年5月に売却した場合、経過日数は5年を超えていますが、2026年1月1日時点ではまだ4年数ヶ月しか経っていません。
この場合、短期譲渡所得として高い税率が適用されてしまいます。 長期譲渡所得として認められるのは、2027年の1月1日を過ぎてから売却した場合になります。
自分の所有期間がどちらに該当するか不安な場合は、所有期間判定カレンダーなどをチェックして、正確な売却時期をプランニングしましょう。
相続した土地を売る場合の所有期間の引き継ぎ
親から相続した土地を売る場合、所有期間はどう計算されるのでしょうか。 この場合、親がその土地を購入した日から計算期間を引き継ぐことができます。
親が30年以上持っていた土地であれば、相続してすぐに売却しても「長期譲渡所得」の低い税率が適用されます。 ただし、親がいつその土地を買ったかを示す資料（売買契約書など）が必要です。
もし資料がない場合は「取得費不明」として扱われ、概算取得費（売却価格の5%）で計算することになり、税額が膨らむ恐れがあります。 実家の片付けの際には、古い権利証や契約書を絶対に捨てないようにしましょう。
住宅ローン控除と売却特例はどっちがお得か徹底比較
住み替えにおいて最大の悩みどころが「3000万円特別控除」をとるか、「新居の住宅ローン控除」をとるかの選択です。 多くのケースでは、売却益に対する所得税をゼロにするほうが即効性は高いです。
しかし、共働き夫婦でペアローンを組む場合や、非常に高額な物件（省エネ性能が高いZEH住宅など）を購入する場合は、住宅ローン控除の総額が売却時の税金を上回ることがあります。 住宅ローン控除は最大13年間にわたって所得税や住民税が戻ってくるため、長期的なキャッシュフローで考える必要があります。
2026年は住宅ローン控除の借入限度額や控除率が以前よりも縮小傾向にあるため、過去の常識で判断するのは危険です。 最新の借入限度額に基づいた比較表を作成しました。
【比較表】3000万円控除 vs 住宅ローン控除のメリット・デメリット
| 比較項目 | 3000万円特別控除 | 住宅ローン控除 |
| 節税のタイミング | 売却した翌年の確定申告時（即効性） | 新居入居後、最大13年間（長期的） |
| 主なメリット | 売却益による多額の納税を回避できる | 毎年の税金が戻り、家計の足しになる |
| デメリット | 新居でのローン控除が受けられない | 売却時の税金は全額支払う必要がある |
| 向いている人 | 土地の売却益が数千万円出る人 | 売却益が少ない、または高額ローンを組む人 |
この表からわかるように、土地が先祖代々のもので取得費が安く、売却益が大きく出る場合は3000万円控除の一択に近い状態となります。 逆に、近年買った土地を同程度の価格で売るなら、新居のローン控除を優先すべきです。
住宅の省エネ性能による控除額の違い（2026年最新）
2026年現在、住宅ローン控除の額は「家の性能」に強く依存しています。 ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準や長期優良住宅であれば、借入限度額が高く設定されており、控除額も大きくなります。
一方、省エネ基準を満たさない一般の住宅では、住宅ローン控除そのものが受けられない、あるいは極端に少なくなるルールが適用されています。 新しく買う家がどのランクに該当するかを、不動産会社やハウスメーカーに必ず確認してください。
最新の性能基準については、住宅ローン控除の省エネ区分と借入限度額を参照し、自分の新居での控除見込み額を算出してみましょう。
土地売却益がマイナス（譲渡損失）になった時の節税術
土地を売却した際、購入した時よりも価格が下がっており、計算上で「損失（マイナス）」が出るケースも珍しくありません。 この場合、税金を払う必要がないのはもちろんですが、実は「他の所得」から差し引くことで、所得税や住民税を還付してもらえる特例が存在します。
これを「譲渡損失の損益通算」と呼びます。例えば、サラリーマンとしての給与所得がある場合、土地売却で出たマイナス分をその給与と合算して計算し直すことができます。 結果として、源泉徴収されていた所得税が戻ってくるため、住み替えの資金計画にプラスの影響を与えます。
ただし、この特例もマイホームの買い換えであることが条件です。 売却価格よりも購入価格が低い、あるいは利益が出ていないからといって諦める必要はありません。
2026年の景気動向によっては、特定のエリアで価格下落が発生している可能性もあり、この「損失の特例」を知っているかどうかが家計の守りとなります。 申告しなければ還付は受けられないため、赤字の時こそ確定申告の準備が必要です。
「損益通算」と「繰越控除」で4年間の税金を安くする
土地を売って出た損失が大きく、その年の給与所得だけでは引ききれない場合、翌年以降の所得からも差し引くことができます。これを「繰越控除」と呼びます。 具体的には、売却した年を含めて最長4年間、損失を繰り越すことが可能です。
例えば、1,000万円の売却損が出たとして、その年の給与所得が500万円だった場合、その年の所得はゼロになり、残りの500万円の損失を翌年に持ち越せます。 これにより、数年にわたって所得税や住民税が大幅に軽減されることになります。
この特例を受けるためには、売却した土地建物の所有期間が5年を超えていること、また、新居の住宅ローン期間が10年以上であることなどの要件があります。 詳細は居住用財産の譲渡損失の繰越控除の最新要件で確認してください。
住宅ローンが残っている家を売る場合の「特定特例」
新居に買い換えない場合（単純売却）でも、住宅ローンの残債が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態であれば、特別な譲渡損失の特例が受けられることがあります。 これを「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と言います。
この場合、売却損の全額ではなく、「住宅ローンの残高 － 売却価格」などの一定の限度額が控除対象となります。 住み替えを検討しているが、今の家のローンが返しきれるか不安な方にとっては、非常に心強い制度です。
ただし、この特例も合計所得金額が3,000万円以下であることなどの所得制限があります。 高所得者の方は対象から外れる可能性があるため、自身の源泉徴収票を確認しながら計画を立てましょう。
【失敗回避】土地売却と家購入のタイミングによる税務リスク
住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つのパターンがありますが、どちらを選ぶかによって適用できる税金の特例が変わる場合があります。 最もリスクが少ないのは、売却と購入を同じ年（1月〜12月）に完結させることです。
年をまたいでしまうと、一時的に多額の税金を立て替えたり、最悪の場合は特例の期限（住まなくなってから3年後の年末までなど）を過ぎてしまったりすることがあります。 特に「3000万円特別控除」の期限には細心の注意を払ってください。
2026年は新築マンションの工期遅延などが一部で懸念されており、予定していた引渡し日がずれ込むリスクも考慮しなければなりません。 余裕を持ったスケジュール管理が、結果として最大の節税につながります。
また、売買契約日と引渡し日のどちらを「譲渡日」とするかでも、所有期間の判定（長期か短期か）が変わることがあります。 原則は引渡し日ですが、契約日を選択できるケースもあるため、税理士や不動産会社への相談が不可欠です。
「売り先行」と「買い先行」メリット・デメリット比較
| 項目 | 売り先行（先に土地を売る） | 買い先行（先に新居を買う） |
| 資金面 | 売却代金を新居の購入に充てられる | 一時的に二重ローンになる可能性がある |
| 税務メリット | 売却益が確定するため特例を選びやすい | 住宅ローン控除を早くスタートできる |
| 居住面 | 仮住まいが必要になるケースが多い | 引越しが一度で済むため楽 |
| リスク | 新居が見つからないまま売却が進む | 古い家が売れないと資金がショートする |
税務上の安全性を重視するなら「売り先行」がおすすめです。売却益がいくらになるか確定した状態で、3000万円控除か買換え特例かを選択できるからです。 一方、利便性を取るなら「買い先行」ですが、売却が長引くと特例の適用期限が迫るというプレッシャーがかかります。
契約書に「税務上のリスク」を盛り込むことは可能か？
非常に高額な土地を売る場合、特例が適用できることを条件に契約を結びたいと考えるかもしれません。 しかし、税制上の適用可否はあくまで税務署の判断であり、私的な契約でそれを100%保証することは困難です。
そのため、契約前に税理士による「事前照会」のような形をとることが最も確実です。 また、買い換える住宅が特定の省エネ基準を満たしていることを証明する書類を、売主に提供してもらうよう特約に入れるなどの工夫も検討しましょう。
不安な方は、不動産売買契約の特約例と税務リスクを事前にリサーチして、仲介担当者にぶつけてみることが大切です。
【最短ルート案内】今すぐ vs お得の比較シミュレーション
「とにかく早く住み替えたい人」と「時間はかかっても最大限お得に売りたい人」では、選ぶべき税務戦略が異なります。 2026年の市場は情報戦です。どちらのルートが自分にとって幸福度が高いかを冷静に判断しましょう。
「今すぐ」ルートを選ぶ場合は、不動産会社の「買取」を利用するのが最速です。 仲介手数料がかからず、スケジュールも確定しますが、売却価格は市場価格の7〜8割程度になるのが一般的です。
「お得」ルートを選ぶなら、時間をかけて一般の買主を探す「仲介」が適しています。 高く売れる分、譲渡所得税の額も増えるため、この記事で解説した特例をフル活用することが前提となります。
それぞれのパターンの税引き後の手残り現金をシミュレーションしてみましょう。
ケースA：今すぐ買い換える！不動産買取のメリット・デメリット
買取の場合、売主が不動産会社になるため、瑕疵担保責任（契約不適合責任）を免除されるケースが多く、売却後のトラブルが少ないのが魅力です。 また、売却の広告を出さないため、近所に知られずに住み替えることができます。
税務面では、売却価格が下がるため、そもそも譲渡所得税が発生しない可能性が高くなります。 その分、特例の検討に時間を割く必要がなく、新居の住宅ローン控除をメインに戦略を立てられます。
ただし、安く売りすぎることは純粋な損失でもあります。買取価格が極端に低い場合は、仲介で売った場合とどちらが手元にお金が残るか、仲介会社の査定も受けて比較すべきです。
ケースB：高値で売って節税！仲介売却のメリット・デメリット
仲介売却では、複数の購入希望者が競い合うことで、想定以上の高値で売れるチャンスがあります。 特に2026年時点で需要が高いエリアであれば、強気の価格設定も可能です。
高値で売れた際に、3000万円特別控除などを駆使して税金を圧縮できれば、まさに「お得ルート」の完遂です。 ただし、買主が見つかるまでに数ヶ月以上の時間がかかるため、新居の購入タイミングと合わせるのが難しくなるデメリットがあります。
このルートを歩むなら、媒介契約を結ぶ際に「住み替えに強い会社」を選ぶことが絶対条件です。
店舗に行く前に！不動産会社へ在庫確認と査定依頼のコツ
土地を売って家を買うという大仕事、いきなり店舗に飛び込むのは非効率です。 まずはオンラインで自分の土地が今いくらで売れそうか、そして希望のエリアにどんな物件があるかを確認することが先決です。
特に査定依頼をする際は、1社だけでなく必ず3社以上の比較を行ってください。 会社によって得意なエリアや種別（土地、戸建て、マンション）が異なるため、査定額に数百万円の差が出ることがあります。
また、電話で在庫確認をする際には、単に「ありますか？」と聞くのではなく、「いつから売りに出ているか」「内覧は可能か」「近隣の成約事例はあるか」などを具体的に質問しましょう。
2026年はAIを活用した高度な査定ツールも普及しています。まずはこれらで相場感を養いましょう。
一括査定サイトを賢く使って「相場」を把握する
一括査定サイトを利用すれば、自宅にいながら複数の会社の査定結果を比較できます。 ここで出された「高い方の金額」を鵜呑みにせず、なぜその価格になるのかという「根拠」を各社に問い質してください。
また、その際に「住み替え時の税金について詳しい担当者をつけてほしい」とリクエストするのも良い方法です。 税務知識のない営業担当者だと、特例の見落としなどのミスが発生しやすくなります。
査定と同時に、買い換えを予定している地域の物件情報も収集しましょう。 売却価格と購入価格の見通しが立てば、この記事で紹介したどの特例を使うべきかが自ずと見えてきます。
電話やメールで「デキる担当者」を見極める質問術
不動産会社の担当者の質は、住み替えの成功を左右します。 以下の質問をぶつけてみて、回答が曖昧な場合は注意が必要です。
- 「3000万円特別控除と住宅ローン控除、私の場合はどちらが有利だと思いますか？」
- 「所有期間が長期譲渡になる正確なタイミングはいつですか？」
- 「過去にこのエリアで住み替えを成功させた事例を教えてください」
税理士法に抵触するため、不動産会社が詳細な税額計算を行うことはできませんが、一般的な制度の概要やスケジュール感を即座に答えられる担当者は信頼に値します。
詳細な担当者の見極め方は、良い不動産会社の見分け方と質問集で詳しく解説されています。
まとめ：2026年の住み替えを成功させるための税務チェックリスト
土地を売って家を買うというプロセスは、人生で最大の経済イベントです。 税金の仕組みを理解し、適切な特例を選択することで、手元に残るお金は驚くほど変わります。
まずは自分の土地の所有期間を確認し、3000万円特別控除が受けられるかどうかをチェックしてください。 そして、新居の購入予算と住宅ローン控除の見込み額を比較しましょう。
2026年の不動産市場は、省エネ性能や立地によって二極化が進んでいます。 高く売るための戦略と、賢く節税するための知識を両輪で回すことが大切です。
不安なことがあれば、早めに専門家や信頼できる不動産会社に相談することをおすすめします。 この記事が、あなたの理想の住み替えを実現するための一助となれば幸いです。
