家を売って住み替える税金対策5つの極意！2026年最新の控除で損しない方法
家を売って新しい住まいに移る「住み替え」は、人生の大きな転機です。しかし、多くの方が「売却で得た利益にどれくらい税金がかかるのか？」「知らないうちに損をしていないか？」という大きな不安を抱えています。
2026年現在、不動産市場の変動と共に税制も非常に複雑化しており、適切な特例を選べるかどうかで、手元に残る現金が数百万円単位で変わることも珍しくありません。
この記事では、プロの視点から「3000万円特別控除」や「買い換え特例」の最新条件、さらには住宅ローン控除との賢い併用術まで、初心者の方向けに徹底解説します。
読み終える頃には、あなたがどの制度を使うのがベストなのか、その答えが明確に見つかるはずです。
譲渡所得税をゼロにする「3000万円特別控除」の適用条件
2026年最新版！住み替え時に使える節税特例の優先順位
住宅ローンが残っている家を売却する際の税務上の注意点
買い換え特例のメリットとデメリット！課税繰り延べの落とし穴
- 家を売って住み替える際にかかる税金の基礎知識
- 譲渡所得税をゼロにする「3000万円特別控除」の適用条件
- 2026年最新版！住み替え時に使える節税特例の優先順位
- 住宅ローンが残っている家を売却する際の税務上の注意点
- 買い換え特例のメリットとデメリット！課税繰り延べの落とし穴
- 住み替えにおける「住宅ローン控除」と「3000万円特別控除」の併用禁止ルール
- 【最短ルート案内】今すぐ売りたい vs お得に売りたいの比較
- 空き家を売却する際の「被相続人の居住用財産（空き家特例）」
- 住み替えを成功させる確定申告のタイミングと必要書類
- 固定資産税と都市計画税の精算における実務上の注意
- 相続登記の義務化に伴う住み替え手続きの変更点
家を売って住み替える際にかかる税金の基礎知識
家を売却して住み替える際、避けて通れないのが「税金」の問題です。 不動産を売って利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課税されます。 これらは普段支払っている所得税とは別に計算される「分離課税」という仕組みになっています。
まず知っておくべきは、税金がかかるのは「売却価格そのもの」ではなく、「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）」に対してであるという点です。 例えば、4,000万円で購入した家を5,000万円で売った場合、単純計算で1,000万円が利益のように見えますが、ここから仲介手数料や印紙代などの諸経費を引いた額が課税対象となります。
また、2026年現在は復興特別所得税も加算されるため、税率の計算には細心の注意が必要です。 住み替えにおいては、売却益が出るケースだけでなく、逆に「売却損（マイナス）」が出るケースもあり、その場合でも税金の還付を受けられる特例が存在します。
まずは自分の家が「いくらで売れそうか」を把握し、そこから算出される利益を予測することが、賢い住み替えの第一歩となります。
売却価格と譲渡所得の違いを正しく理解する
「5,000万円で家が売れたから、5,000万円に税金がかかる」と思い込んでいる方が多いですが、これは間違いです。 税務上の「利益」を計算するためには、以下の数式を覚える必要があります。 譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － (取得費 ＋ 譲渡費用)
「取得費」とは、その家を買った時の代金や手数料のことです。ただし、建物は年数が経つごとに価値が下がる「減価償却」を行う必要があるため、買った時の金額そのままではありません。 「譲渡費用」は、売るために直接かかった費用のことで、仲介手数料や測量費、建物の解体費などが含まれます。
この計算結果がプラスになった場合のみ、税金が発生します。 逆にマイナスになった場合は、基本的には税金はかかりませんが、他の所得と相殺して節税できる特例があるため、マイナスだからといって放置するのは禁物です。
2026年の税率！長期譲渡所得と短期譲渡所得の壁
不動産を売却する際の税率は、その家を「何年持っていたか」によって劇的に変わります。 これが「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の区分です。 境界線は、「売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうか」です。
5年以下の「短期譲渡所得」の場合、税率は合計で約39.63%（所得税30%＋住民税9%＋復興所得税）にも上ります。 一方で、5年を超える「長期譲渡所得」であれば、税率は約20.315%（所得税15%＋住民税5%＋復興所得税）と、ほぼ半分になります。
住み替えを検討する際、あと数ヶ月待てば長期譲渡に該当するというケースも多々あります。 数百万単位の税額差が出る可能性があるため、登記簿上の取得日を必ず確認し、戦略的に売却時期を決めることが重要です。
譲渡所得税をゼロにする「3000万円特別控除」の適用条件
住み替えにおいて最強の節税ツールと言えるのが「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。 これは、自分が住んでいる家を売った場合、利益から最大3,000万円までを差し引くことができる制度です。 つまり、売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は実質ゼロになります。
この特例の素晴らしい点は、所有期間の長短に関わらず利用できることです。 購入してすぐに売却する場合（短期譲渡）でも、条件を満たせば適用されます。 ただし、「居住用（マイホーム）」であることが絶対条件であり、別荘や投資用物件には適用されません。
また、以前この特例を使ってから一定期間（前年、前々年）が経過している必要があります。 2026年においても、この制度は住み替えの基盤となる重要な優遇措置として継続されています。
マイホームとしての実態が問われる「居住用」の定義
3,000万円控除を受けるためには、その家が「現に自分の住まいとして使われていること」が必要です。 すでに引っ越して空き家になっている場合でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば適用可能です。
注意が必要なのは、住民票だけを移して実際には住んでいない場合や、売却のためだけに一時的に入居したようなケースです。 税務署は公共料金の使用履歴などを調査することもあるため、「生活の本拠」であったという客観的な事実が求められます。
また、家を壊して更地にして売る場合も、解体してから1年以内に契約し、かつ住まなくなった日から3年以内という期限があるため、解体のタイミングには注意が必要です。
親族間売買や特定の関係者への譲渡は対象外
この特例は、公平な市場取引を前提としています。 そのため、親子や夫婦、生計を一にする親族間での売買には適用されません。 また、自分が役員を務める同族会社への売却なども対象外となります。
住み替えで「親に家を買い取ってもらう」といったケースでは、この3,000万円控除が使えず、多額の税金が発生するリスクがあります。 第三者への売却（仲介や業者買取）を選択することが、この特例を活かすための基本ルートとなります。
3,000万円特別控除の確定申告に必要な書類をGoogleで確認する
2026年最新版！住み替え時に使える節税特例の優先順位
2026年の税制では、複数の特例が存在するため「どれを組み合わせて使うか」が非常に重要です。 特に重要なのが、「3,000万円控除」と「住宅ローン控除」の選択です。 実は、売却時に3,000万円控除を使うと、新居で購入した住宅のローン控除が受けられなくなる（または制限される）期間があるためです。
一般的な優先順位としては、売却益が非常に大きい（例えば5,000万円以上など）場合は、まず売却時の税金をゼロにする3,000万円控除を優先します。 一方で、売却益が数百万円程度で、新居で多額の住宅ローンを組む場合は、売却時の税金をあえて支払い、新居での住宅ローン控除をフル活用した方が、トータルの節税額が大きくなることもあります。
このシミュレーションは、2026年の最新ローン控除率（0.7%等）に基づいて行う必要があり、プロのアドバイスが欠かせない領域です。
10年超所有軽減税率の特例との併用を検討する
売却するマイホームを10年以上所有していた場合、3,000万円控除を適用した後の「残りの利益」に対して、さらに低い税率を適用できる特例があります。 通常は約20%の長期譲渡所得税率が、利益の6,000万円以下の部分について約14.21%まで軽減されます。
この特例は3,000万円控除と「併用」できるのが最大の特徴です。 例えば利益が4,000万円出た場合、3,000万円を控除し、残った1,000万円に対して14.21%の税率で済むため、非常に強力な節税効果を発揮します。
長く住んだ家を売って、悠々自適に住み替えるシニア世代の方などには、特にお得な制度といえるでしょう。
特定居住用財産の買換え特例は「課税の先送り」に過ぎない
もう一つの選択肢として「買い換え特例」があります。 これは、売却価格よりも高い金額の新居に買い換えた場合、その時の譲渡所得税を将来に先送り（繰り延べ）できる制度です。 「非課税」になるわけではなく、あくまで「将来新居を売った時にまとめて払う」という仕組みです。
2026年現在も適用可能なこの制度は、手元の現金を新居の購入資金に全額充てたい場合に有効です。 しかし、将来の売却時に雪だるま式に税金が増えるリスクがあるため、終の棲家として買い換えるのか、それとも数年でまた売る可能性があるのかを見極める必要があります。
住宅ローンが残っている家を売却する際の税務上の注意点
住み替えをする方の多くが、売却する家にまだ住宅ローンが残っています。 この場合、「オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残高）」の状態か、「アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残高）」の状態かによって、税務上の手続きが大きく異なります。
アンダーローンの場合は、売却益が出るため前述の3,000万円控除などが主役になります。 問題はオーバーローンの場合です。この場合、売却しても利益が出ないため譲渡所得税はかかりませんが、「譲渡損失」を他の所得（給与所得など）と相殺できる「損益通算」という強力な武器が使えます。
2026年も継続されているこの特例を活用すれば、売却した年の所得税が全額戻ってきたり、翌年の住民税が安くなったりする可能性があります。
オーバーローン時の救済措置「譲渡損失の繰越控除」
家を売って損失が出た場合、その年の給与所得だけでは引ききれないことがあります。 その際、最長4年間にわたって、翌年以降の所得から損失分を差し引けるのが「繰越控除」の制度です。
例えば、売却で1,000万円の損失が出て、その年の年収に対する所得税をゼロにしてもまだ損失が余っている場合、翌年や翌々年の所得税もゼロ（または軽減）にできるのです。 この特例を受けるためには、新しい家で住宅ローン（10年以上）を組んでいることなどの条件がありますが、住み替えに伴う経済的負担を劇的に減らすことができます。
「損をしたから確定申告は不要」と考えるのは大きな間違いで、損をした時こそ確定申告が最大の節税チャンスとなります。
抵当権抹消手続きにかかる費用と税金
ローンが残っている家を売るためには、銀行の「抵当権」を外さなければなりません。 これには「登録免許税」という税金がかかります。 不動産1個につき1,000円（土地と建物で2,000円）という少額なものですが、司法書士への報酬を含めると数万円の出費となります。
また、ローンの全額繰上返済手数料も銀行によって数万円かかる場合があります。 これらはすべて「譲渡費用」として計上できるため、領収書は必ず保管しておきましょう。 住み替えの資金計画を立てる際は、これらの細かいコストも積み上げて計算することが、正確な手残り金額の把握につながります。
買い換え特例のメリットとデメリット！課税繰り延べの落とし穴
「特定居住用財産の買換え特例」は、一見すると非常に便利な制度に見えます。 「売却益が出ても、新居の購入金額がそれ以上なら今は税金を払わなくていい」というルールだからです。 しかし、これは「税金の免除」ではなく「借金の先送り」に過ぎないということを肝に銘じておく必要があります。
最大のデメリットは、将来、買い換えた後の新居を売却する時にやってきます。 新居を売る際の計算では、以前の家の利益も合算されてしまうため、その時に多額の税金が一気に押し寄せます。 また、この特例を使うと、その新居では「住宅ローン控除」が受けられなくなるという点も非常に大きな痛手です。
2026年の金利状況やローン控除のメリットを考えると、多くの場合で「3,000万円控除」または「住宅ローン控除」を選択した方が、トータルでの経済的メリットは大きくなる傾向にあります。
買い換え特例が向いている人の特徴とは？
それでも買い換え特例が選ばれるのは、どのようなケースでしょうか。 典型的なのは、「売却益が3,000万円を大幅に超えており、かつ新居の購入資金が不足している」という状況です。
例えば、都心の地価高騰により利益が6,000万円出てしまった場合、3,000万円控除を使っても残り3,000万円に課税されます。 この税金（約600万円）を今払う余裕がなく、新居の頭金に回したい場合には、買い換え特例で課税を先送りにする価値が出てきます。
ただし、将来の相続なども含めた長期的な資産計画がないまま安易に飛びつくのは危険です。 自分のライフプランにおいて「次も売る可能性があるか」を冷静に判断しましょう。
特例適用に必要な「面積要件」と「価格要件」
この特例を受けるには、売却する家と購入する家の両方に厳しい条件があります。 売却価格が1億円以下であること、新居の床面積が50平米以上であること、土地面積が500平米以下であることなどが定められています。
また、買い換える物件が中古住宅の場合は、一定の耐震基準を満たしている必要があります。 2026年現在は、省エネ基準の適合なども重要視されるようになってきており、古い物件への買い換えを検討している場合は、事前に専門家による適合証明の確認が必須となります。
住み替えにおける「住宅ローン控除」と「3000万円特別控除」の併用禁止ルール
住み替えを検討する際、最も多くの人が陥る「税金の罠」が、住宅ローン控除と3,000万円特別控除の併用制限です。 結論から申し上げますと、売却した家で「3,000万円の特別控除」などの特例を利用した場合、新しく購入した家では、入居した年を含めた前後3年間（合計7年間）は「住宅ローン控除」を受けることができません。
これは2026年現在も非常に厳格に運用されているルールです。 住宅ローン控除は、年末のローン残高に応じて所得税等が還付される非常に強力な節税制度ですが、売却益の非課税特例とは「二者択一」を迫られることになります。
例えば、売却益が500万円しか出ないのに3,000万円控除を使って税金100万円をゼロにした場合、その後13年間にわたって受けられるはずだった数百万円単位の住宅ローン控除を捨ててしまうことになり、トータルでは大損をしてしまうのです。
この判断を誤らないためには、目先の支払いだけでなく、今後10年以上のスパンで「どちらが手元にお金を残せるか」を冷徹にシミュレーションする必要があります。
住宅ローン控除を優先すべきケースの具体的な見極め方
住宅ローン控除を優先すべきなのは、主に「売却益が少なく、かつ新居で多額のローンを組む」ケースです。 2026年の住宅ローン控除は、環境性能の高い長期優良住宅などであれば、年間で最大数十万円の控除が受けられます。これが13年続けば、数百万円のメリットになります。
もし売却益が300万円程度であれば、支払う税金は約60万円（長期譲渡の場合）です。 この60万円を支払ってでも、将来の300万円の還付（ローン控除）を手に入れる方が明らかに合理的です。
逆に、都心部のマンション価格高騰により売却益が2,000万円を超えるような場合は、3,000万円控除で約400万円以上の税金をゼロにする方が、住宅ローン控除を待つよりも即効性があり、メリットも大きくなる可能性が高いでしょう。
「前後3年間」という期間制限の正しい数え方
「併用できない」期間の数え方には注意が必要です。 正確には、新居に入居した年、その前年、前々年、そして入居した年の翌年、翌々年、3年後の合計6年間（入居年を含めると7年間）に、売却の特例を受けていないことが条件となります。
この期間内に1日でも特例適用の売買が重なれば、ローン控除の権利は失われます。 「去年家を売って3,000万円控除を使ったけれど、今年買った新居でローン控除を受けたい」という願いは、残念ながら税務署には通りません。
この「3年縛り」は、住み替えのスケジュールを立てる上で最も重要な時間軸となります。
住宅ローン控除と3,000万円控除のどっちが得かGoogleで比較する
【最短ルート案内】今すぐ売りたい vs お得に売りたいの比較
住み替えには「期限」がつきものです。特に新居の購入が決まっている場合、「いつまでに売らなければならないか」というプレッシャーがかかります。 ここでは、スピードを重視して今すぐ売る方法と、時間をかけてでも手残りを最大化する方法を比較します。
とにかく早く売りたい場合は、不動産会社による「直接買取」が最短です。 早ければ数日から2週間程度で現金化が可能で、仲介手数料もかかりません。 しかし、価格は相場の7割〜8割程度に下がるのが一般的です。
一方で、少し待ってでも高く、お得に売りたい場合は「仲介」による売却一択です。 3ヶ月から半年程度の期間を見て、複数の不動産会社を競わせることで、相場以上の価格で売れる可能性が高まります。 2026年はネットでの情報収集がさらに進化しているため、最初の一括査定での会社選びが成否を分けます。
| 比較項目 | 不動産会社の直接買取（今すぐ） | 仲介による売却（お得・高値） |
| 売却までの期間 | 最短1週間〜1ヶ月 | 3ヶ月〜6ヶ月以上 |
| 売却価格 | 相場の70%〜80%程度 | 相場の100%〜（競合次第） |
| 仲介手数料 | 無料 | 必要（売却価格の3%+6万円） |
| 周囲への秘密 | 守りやすい | 広告を出すため難しい |
| 契約不適合責任 | 原則免除（現状渡し） | 負うケースが多い |
最安値で住み替える！ネット通販を活用した引越し・家具代の節約
税金の節税だけでなく、住み替えに伴う「諸費用」をどれだけ抑えられるかも重要です。 2026年は、店舗に足を運ぶよりもAmazonや楽天市場などのオンラインショップを活用した方が、トータルの住み替えコストを圧倒的に安く抑えられます。
例えば、新居の照明器具やカーテン、家電製品などは、実店舗のセール品よりもネットのポイント還元を含めた価格の方が安くなるケースがほとんどです。 特に楽天市場の「お買い物マラソン」やAmazonの「プライムデー」に照準を合わせて購入すれば、数万から数十万単位のポイントが手に入り、それを固定資産税などの支払いに充てることも可能です。
不動産売却で得たキャッシュを無駄にせず、賢く「ネット通販の安さ」を利用することが、現代の住み替え攻略法と言えます。
店舗に行く前に必ず行うべき「電話確認と査定依頼」のコツ
不動産会社へ相談に行く前に、いきなり店舗へ飛び込むのはおすすめしません。 まずは電話やオンラインチャットで、担当者のレスポンスの速さと質を確認しましょう。
電話で確認する際のコツは、「自分のエリアでの直近3ヶ月の成約事例を3つ教えてください」と聞くことです。 ここで具体的な数字をパッと答えられない担当者は、そのエリアの市場を熟知していません。 また、「3,000万円控除とローン控除のどちらが私のケースで有利か」をぶつけてみるのも、担当者の税務知識を測る良いテストになります。
ネットで複数の査定を取り、電話での対応が良い3社程度に絞り込んでから実際に会う。この手順が、無駄な時間を省き、最高の結果をもたらす最短ルートです。
空き家を売却する際の「被相続人の居住用財産（空き家特例）」
住み替えのケースとして増えているのが、実家を相続して、それを売った資金で自分の住み替えを検討するパターンです。 この際に使えるのが、いわゆる「空き家特例」です。 相続した空き家を売った場合も、一定の条件を満たせば利益から最大3,000万円を控除できます。
ただし、この特例は非常にハードルが高いことで知られています。 昭和56年5月31日以前に建築された（旧耐震基準）家屋であること、相続してから売却まで空き家であること、そして売却時に「耐震リフォーム」をするか「更地」にして売ることが条件です。
2026年現在は、この特例の期限や対象範囲が一部見直されていますが、依然として実家売却の際の大きな節税メリットであることに変わりはありません。
更地にして売るか、家付きで売るかの判断基準
空き家特例を狙う場合、多くのケースで「建物の解体（更地化）」が必要になります。 解体費用には100万〜300万円程度のキャッシュが必要ですが、更地にすることで土地が早く、高く売れる可能性が高まります。
一方で、建物の状態が良く、リノベーション需要が見込める場合は、家付きでの売却を優先した方が良い場合もあります。 ただし、その場合は空き家特例の適用が難しくなる（耐震基準を満たさない場合）ため、「特例による節税額」と「家付きで売った時の手残り」を天秤にかける必要があります。
解体前に必ず不動産会社に市場ニーズを確認し、独断で更地にするのは避けましょう。固定資産税が跳ね上がるリスクもあります。
市町村発行の「被相続人居住用家屋等確認書」の入手方法
この特例を受けるための最大の関門は、役所で「確認書」を入手することです。 これには、電気やガスの閉栓証明書、遺産分割協議書の写し、売却時の写真など、大量の書類が必要になります。
特に「相続から売却までずっと空き家であったこと」を証明するのは、時間が経つほど難しくなります。 住み替え資金を確保するために実家を売るなら、相続直後からこの特例を意識して動くべきです。
空き家特例の申請に必要な書類チェックリストをGoogleで表示
住み替えを成功させる確定申告のタイミングと必要書類
不動産を売却した翌年には、必ず「確定申告」を行わなければなりません。 たとえ3,000万円控除を使って税金がゼロになる場合でも、「特例を使います」という申告をしない限り、控除は適用されません。 申告を忘れると、数ヶ月後に税務署から多額の納税通知書が届くという恐ろしい事態になります。
確定申告の時期は、売却した翌年の2月16日から3月15日までです。 住み替えで忙しい時期と重なりますが、これこそが「現金を手元に残すための最後の重要業務」です。 最近ではマイナンバーカードを利用した「e-Tax」による電子申告が主流となっており、2026年はスマホからの操作もさらに簡便化されています。
必要な書類は多岐にわたりますが、最も重要なのは「買った時の契約書」と「売った時の契約書」です。 特に買った時の契約書がないと、取得費が「売却価格の5%」として計算されてしまい、不当に高い税金を払う羽目になります。
取得費が不明な時の最終手段！市街地価格指数とは？
「実家を売るけれど、大昔に親がいくらで買ったか分からない」という悩みは非常に多いです。 原則として不明な場合は売却価格の5%になりますが、それでは税金があまりにも高すぎます。
その際の有力な対抗手段が、「市街地価格指数」や「建築費指数」を用いた合理的な推計です。 当時の公示地価や物価変動から、購入価格を逆算して主張する方法です。 税務署との交渉が必要になる高度なテクニックですが、これにより数百万円の節税に成功した事例は少なくありません。
契約書を紛失している場合でも、諦めずに税理士や専門知識のある不動産会社に相談しましょう。
住み替え費用の領収書は捨てない！譲渡費用に含められるもの
税金を計算する際に差し引ける「譲渡費用」は、多ければ多いほど税金が安くなります。 仲介手数料はもちろん、立ち退き料、建物の解体費、印紙代などが含まれます。 一方で、引っ越し費用や、売却するために行った単なるハウスクリーニング代などは、原則として含まれません。
しかし、売却の条件として買主から依頼された修繕費用などは認められるケースもあります。 「これは経費にならないだろう」と自己判断して領収書を捨てるのではなく、すべて一箇所にまとめて保管しておき、申告時に精査するのが鉄則です。
固定資産税と都市計画税の精算における実務上の注意
不動産の売買契約では、その年の固定資産税・都市計画税を「引渡日」を基準に売主と買主で日割り精算するのが慣例です。 ここで注意したいのが、この精算金は税務上「税金の還付」ではなく「売却価格（譲渡価額）の一部」として扱われるという点です。
つまり、買主から受け取った日割り分の固定資産税精算金も、譲渡所得の計算における「売上」に含める必要があります。 これを忘れて申告すると、過少申告を指摘される可能性があります。
また、固定資産税の起算日を「1月1日」とするか「4月1日」とするかは地域によって慣習が異なります。 関東と関西で異なることも多いため、住み替えで遠方に引っ越す場合は、その土地のルールを事前に確認しておきましょう。
マンションの管理費・修繕積立金の精算も忘れずに
マンションの住み替えの場合、固定資産税以外に管理費や修繕積立金の精算も発生します。 これらは通常、前払い制になっていることが多いため、引渡日以降の分は買主から返金してもらう形になります。
これらの精算金は譲渡所得には含まれませんが、引越し前後のキャッシュフローに影響します。 特に大規模修繕の直後などで積立金が高額になっている場合などは、精算額も馬鹿になりません。 契約書に精算の方法が明記されているか、必ずチェックしてください。
固定資産税の評価額が急上昇している地域での対策
2026年、再開発が進むエリアでは固定資産税の評価額が大幅に上昇しています。 売却を検討している間に税負担が重くなるのは辛いものですが、この「評価額」は売却価格の目安（時価の約7割）としても使えます。
もし評価額に対して売却希望価格があまりにも低い場合は、売り出し価格の設定を見直すべきサインかもしれません。 税金のお知らせを単なる納付書と思わず、市場価値を測るバロメーターとして活用しましょう。
相続登記の義務化に伴う住み替え手続きの変更点
2024年4月から始まった「相続登記の義務化」は、2026年現在の不動産売却に大きな影響を与えています。 相続した家を売って住み替える場合、相続登記（名義変更）が完了していない不動産は、原則として売却することができません。
もし放置していると、10万円以下の過料が科される可能性があるだけでなく、いざ「良い買主が見つかった」というタイミングで登記が間に合わず、契約が流れてしまうリスクがあります。
住み替えを検討し始めたら、まずはその不動産の登記簿謄本を取り寄せ、現在の名義人が誰になっているかを確認してください。 亡くなった祖父の名義のままだった、というようなケースは今でも非常に多く、解決には親戚一同のハンコが必要になるなど時間がかかります。
遺産分割協議書と譲渡所得税の申告者の関係
不動産を売却して得たお金を兄弟で分ける場合、誰が確定申告を行うべきでしょうか。 これは「誰が相続したか（登記したか）」によって決まります。 例えば長男が1人で相続し、売却したお金を後から次男に渡すと、それは次男にとって「贈与税」の対象になってしまう可能性があります。
これを避けるためには「換価分割」という手法をとります。 遺産分割協議書に「売却するために長男名義にするが、代金は兄弟で分ける」旨を明記しておくことで、それぞれの取り分に応じた譲渡所得税の申告が可能になり、余計な贈与税を回避できます。
2026年の登記費用と登録免許税の最新事情
相続登記や住み替え時の名義変更にかかる登録免許税は、固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出されます。 2026年現在も、一部の低廉な土地については免税措置が取られるなどの優遇がありますが、都市部の住宅地ではそれなりの金額になります。
司法書士への報酬も含めると、登記手続きだけで10万〜30万円程度の予算を見ておく必要があります。 これも「譲渡費用」として認められるため、住み替え全体のコスト構造の中にしっかり組み込んでおきましょう。
