ローン残債がある家を売って新居を買う5つの鉄則と成功術

「今の家を売りたいけれど、まだ住宅ローンが数千万円も残っている……」 そんな悩みをお持ちの方は非常に多いですが、実は2026年現在の低金利環境と中古住宅市場の高騰により、ローンが残っていてもスムーズに新居へ住み替えるチャンスは広がっています。

以前のように「完済してから」と足踏みする必要はありません。 売却代金でローンを完済する「アンダーローン」の状態ならもちろん、売却額が残債を下回る「オーバーローン」であっても、住み替えローンや税制優遇をフル活用することで、理想のライフスタイルを手に入れることは十分に可能です。

この記事では、不動産売却のプロの視点から、ローンが残っている家を賢く売り、後悔しない新居購入を実現するための具体的な手順を徹底解説します。

資金計画の立て方から、銀行との交渉、そして少しでも高く売るための最新テクニックまで、15,000文字以上の圧倒的な情報量であなたの住み替えをサポートします。

ローンが残っている家を売却するための基本条件と「完済」の絶対ルール

住宅ローンが残っている家を売却する際、絶対に避けて通れないのが「抵当権の抹消」です。 結論から申し上げますと、住宅ローンを完済しなければ、家を他人に売ることはできません。

家を担保にお金を貸している銀行は、万が一返済が滞ったときにその家を差し押さえる権利（抵当権）を持っています。 この権利がついたままの家を買う人はまずいませんし、買い手の住宅ローン審査も通りません。 そのため、引き渡しと同時にローンを全額返済し、抵当権を消す作業が必要になります。

具体的には、以下の3つのパターンのいずれかで完済を目指します。 1つ目は、家の売却代金でローンをすべて返すこと。 2つ目は、自己資金（貯金）を足して返すこと。 そして3つ目が、新しい家のローンに今の残債を組み込む「住み替えローン」を利用することです。

まずは、ご自身の住宅ローンが正確にあといくら残っているのかを把握することから始めましょう。 毎年送られてくる残高証明書や、銀行のマイページで確認が可能です。 まずは住宅ローンの正確な残高をチェックして、現実的なスタートラインを把握してください。

アンダーローンとオーバーローンの違いが運命を分ける

売却活動を始める前に、あなたの家が「アンダーローン」なのか「オーバーローン」なのかを判断する必要があります。 アンダーローンとは、家の売却価格がローンの残高を上回っている状態です。 この場合、売却代金でローンを完済できるため、住み替えは非常にスムーズに進みます。

一方、オーバーローンとは、家を売ってもローンが残ってしまう状態を指します。 2026年現在は不動産価格が安定していますが、地方や築年数が経過した物件では、このオーバーローンに悩むケースも少なくありません。 オーバーローンの場合は、不足分を現金で補うか、住み替えローンを組む必要があります。

どちらの状態にあるかを知るためには、ネットの簡易査定だけでなく、複数の不動産会社による実地査定を受けることが不可欠です。 査定額が予想より低かったとしても、税金の控除などでカバーできる場合もあるため、諦めずにシミュレーションを行いましょう。

家を売る前に必ず確認すべき「住宅ローン残高」と「現在の市場価値」

住み替えを成功させるためには、どんぶり勘定は禁物です。 まずは「手元に残るお金」を1円単位で意識するほど精密に計算しましょう。 住宅ローン残高の確認は、元金だけでなく「一括返済手数料」や「利息」も考慮に入れる必要があります。

次に、不動産の市場価値を調べます。 2026年の不動産市場は、都市部の再開発やインフラ整備の影響で、エリアによって価格の二極化が進んでいます。 隣の駅でも査定額が数百万円変わることは珍しくありません。

市場価値を調べる際は、以下のポイントをチェックしてください。 ・近隣の類似物件が実際にいくらで成約したか ・競合となる新築マンションの供給予定はあるか ・最寄り駅の利便性や人口動態に変化はないか これらを総合的に判断し、「いくらで売りたいか」ではなく「いくらなら売れるか」を冷徹に見極めることが大切です。

具体的な相場を知るには、2026年の最新不動産相場を地域名とセットで検索してみるのが効率的です。

査定額を鵜呑みにしない！不動産会社選びの極意

複数の会社に査定を依頼すると、驚くほど金額に差が出ることがあります。 中には、契約を取りたいがためにわざと高い査定額（媒介価格）を提示し、後から「売れないので下げましょう」と提案してくる会社も存在します。

大切なのは、「なぜその金額になったのか」という根拠を論理的に説明できる担当者を選ぶことです。 成約事例のデータ（レインズ）をしっかり見せてくれるか、デメリットも正直に話してくれるかを見極めましょう。 15,000文字以上で解説する本記事の後半でも触れますが、信頼できるパートナー選びが売却価格を左右します。

また、大手仲介会社だけでなく、地元の情報に精通した地域密着型の会社にも声をかけると、意外な高値で買い手を見つけてくれることがあります。

【最短ルート】今すぐ家を売りたい人とじっくり高く売りたい人の徹底比較

住み替えには「期限」がある場合が多いですよね。 お子さんの入学、転勤、あるいは魅力的な新築物件との出会いなど。 ここでは、スピード重視の「今すぐ派」と、利益重視の「お得派」の違いを比較表で見ていきましょう。

比較項目	実店舗・買取（今すぐ）	ネット・仲介（お得）
売却までの期間	最短1週間〜1ヶ月	3ヶ月〜半年以上
売却価格	相場の7割〜8割程度	市場価格（最高値）
仲介手数料	なし（直接買取の場合）	必要（3%＋6万円＋税）
契約不適合責任	免除されることが多い	原則として負う必要がある
内覧の手間	一度きりで済む	何度も対応が必要

とにかく早く売りたい人は、不動産会社による「直接買取」がおすすめです。 市場価格よりは安くなりますが、ローンの残債が少なく、確実にスケジュールを合わせたい場合には最強の選択肢となります。

反対に、少しでも高く売りたい人は、仲介による売却一択です。 インターネットを駆使して広く買い手を募集し、競わせることで最高値を引き出します。 時間はかかりますが、ローン完済への近道になるのはこちらです。

今すぐ売るための「買取保証付き仲介」という選択肢

「高く売りたいけれど、いつまでも売れないのは困る」というワガママな願いを叶えるのが、買取保証付き仲介です。 これは、一定期間（例えば3ヶ月）は市場で高く売りに出し、もし売れなかった場合はあらかじめ約束した価格で不動産会社が買い取ってくれる仕組みです。

これなら、新居の購入契約も安心して進めることができます。 ローンが残っている場合、この「出口戦略」が決まっていることは、新しいローンの審査においても有利に働くことが多いのです。

オーバーローンでも諦めない！「住み替えローン」の審査とメリット・デメリット

家を売ってもローンが残ってしまう……そんな時の救世主が「住み替えローン（買い替えローン）」です。 これは、新居の購入資金に、今の家の残債（足りない分）を上乗せして借りられる特殊なローンです。

例えば、3,000万円のローンが残っている家が2,500万円でしか売れなかった場合、不足する500万円と新居の価格（例：4,000万円）を合わせた4,500万円を借りる形になります。 手元に現金がなくても住み替えができるのが最大のメリットです。

ただし、住み替えローンは非常に審査が厳しいことでも知られています。 担保となる物件価値以上の金額を貸し出すため、銀行側からすればリスクが高いからです。 高い年収や勤続年数、他の借り入れがないことなどが求められます。

また、借入総額が膨らむため、毎月の返済額が高くなる点には注意が必要です。 将来の教育資金や老後資金を圧迫しないか、綿密なライフプランニングが欠かせません。 まずは最新の住み替えローン審査基準をチェックして、自分が対象になるか確認してみましょう。

住み替えローンを利用する際のスケジュール管理

住み替えローンを利用する場合、売却と購入のタイミングを「完全に一致」させる必要があります。 今の家のローンを完済する日と、新居のローンを実行する日が同じでなければならないからです。

これは非常に高度な調整が必要で、不動産会社の担当者の手腕が問われます。 売買契約の締結から引き渡しまで、パズルのようにスケジュールを組み上げる必要があるため、住み替え実績の豊富な会社を選ぶことが成功の鍵となります。

「売り先行」と「買い先行」どっちが正解？あなたの状況に合わせた最適解

ローンが残っている場合、最も悩むのが「どちらを先にやるか」です。 「売り先行」は今の家を売ってから新居を探す方法で、資金計画が立てやすいのが特徴です。 売却価格が確定してから新居を探せるため、無理なローンを組むリスクを最小限に抑えられます。

デメリットは、仮住まいが必要になる可能性があることです。 家が売れたのに新居が決まっていない場合、一度賃貸マンションなどに引っ越す必要があり、その分の費用と手間がかかります。

一方、「買い先行」は気に入った新居を先に買ってから今の家を売る方法です。 納得いくまで新居を探せ、仮住まいの必要もありません。 しかし、一時的に「ダブルローン」の状態になるため、非常に高い返済能力が求められます。

ローンが残っている多くの方には、やはり「売り先行」をおすすめします。 資金ショートは住み替えにおいて最大の失敗。 まずは「いくらで売れるか」を確定させることが、心の安寧にもつながります。

ダブルローンの罠と回避するためのテクニック

買い先行を選んだ場合、今の家が売れるまでの間、旧居と新居の両方のローンを支払う「ダブルローン」が発生します。 これが数ヶ月続くだけで、家計は大きなダメージを受けます。

これを回避するために、売却の媒介契約を工夫しましょう。 「専任媒介契約」を結ぶことで、不動産会社からより手厚い広告宣伝を受け、早期売却を促すことが可能です。 また、もし売却が長引いた場合に備えて、一定期間は「利息のみの支払い」で猶予をくれる銀行もあります。

住宅ローンが残っている家を高く売るための3つの戦略的アプローチ

ローン残債がある状態での住み替えにおいて、もっとも重要なのは「1円でも高く売ること」です。 売却価格が上がれば上がるほど、新居の購入資金に余裕が生まれ、将来の生活が安定します。 ここでは、2026年の市場動向を踏まえた戦略的な売却手法を3つ解説します。

まず1つ目は、「物件の第一印象」を極限まで高めることです。 中古住宅市場では、内覧時の印象が成約価格に直結します。 プロによるハウスクリーニングはもちろん、最近では「ホームステージング」と呼ばれる、家具や小物を配置してモデルルームのように演出する手法が非常に有効です。

2つ目は、適切な「売り出し価格」の設定です。 相場より高すぎれば見向きもされず、低すぎればローン完済が遠のきます。 最初は少し強気の価格で設定し、市場の反応を見ながら1〜2週間単位で戦略を練り直す柔軟性が求められます。

3つ目は、インターネット広告の最大活用です。 今の買い手はまずスマホで物件を探します。 写真のクオリティ、360度パノラマ動画の有無、周辺環境の詳細な説明文など、ポータルサイト上での露出度を高めることが、高値売却への最短ルートです。

最新の売却テクニックについては、2026年の不動産売却トレンドを参考に、今の時代に合った手法を取り入れましょう。

媒介契約の種類とそれぞれのメリット・デメリット

不動産会社と結ぶ「媒介契約」には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。 ローン残債がある住み替えの場合、基本的には「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」が推奨されます。

その理由は、不動産会社の「やる気」にあります。 専任系契約であれば、その会社が成約させた際に必ず仲介手数料が入るため、広告費を積極的に投入してくれます。 また、売主への報告義務があるため、売却活動の進捗を正確に把握できるのも大きなメリットです。

一方で、1社に任せきりにすることへの不安がある場合は、あらかじめ「3ヶ月で結果が出なければ他社に切り替える」といった条件を明確にしておくことが大切です。 自分の物件の強みを理解し、熱意を持って動いてくれる担当者を見極めてください。

【失敗回避】住み替えで陥りやすい落とし穴と事前対策チェックリスト

「家が売れたのに、新居のローンが通らなかった」「想定外の諸費用で現金が足りなくなった」といったトラブルは、住み替え現場では珍しくありません。 失敗の多くは、事前のシミュレーション不足から発生します。

まず注意すべきは「諸費用」の存在です。 不動産売却には仲介手数料、印紙税、登記費用など、売却価格の約4〜6%のコストがかかります。 新居購入時にも約7〜10%の諸費用が必要です。 これらを計算に入れずに資金計画を立てると、最終的に数十万円〜数百万円の不足が生じることになります。

また、税金の問題も見逃せません。 売却益が出た場合の「譲渡所得税」だけでなく、損が出た場合に使える「損益通算」などの優遇制度を理解しているかどうかで、手元に残る金額が大きく変わります。

以下のチェックリストを参考に、自分の計画に不備がないか再確認してください。 ・今のローンの「全額繰上返済手数料」を確認したか ・新居の火災保険料や引っ越し費用を計上しているか ・売却が決まった後の「引き渡し時期」に無理はないか ・万が一、売却価格が下がった場合の予備資金はあるか

契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）のリスクを管理する

家を売った後、雨漏りやシロアリ被害などの不具合が見つかった場合、売主が修理費用を負担しなければならないのが「契約不適合責任」です。 ローン完済後、手元に残ったお金をすべて新居に使ってしまった後に、多額の修理代を請求されるのは悪夢でしかありません。

このリスクを回避するためには、売却前に「インスペクション（建物状況調査）」を受けることを強くお勧めします。 専門家による診断書があれば、買い手の安心感につながり、高く売れる要因にもなります。 さらに「既存住宅売買瑕疵保険」に加入しておけば、万が一の際の補償も受けられます。

住み替え時に活用できる2026年度版の税制優遇と特別控除

ローンが残っている家の住み替えを強力に後押ししてくれるのが、国が用意している税制優遇制度です。 これを知っているかいないかで、実質的な負担額が100万円単位で変わることもあります。

代表的なのが「3,000万円特別控除」です。 マイホームを売却した際、利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで差し引ける制度で、アンダーローンの方には非常に強力な味方となります。

オーバーローンの場合に特に注目したいのが、「特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。 名前は長いですが、要するに「家を売って出た赤字を、その年の給与所得などから差し引いて、税金を安くできる」という制度です。 さらに、その年に引ききれなかった分は翌年以降3年間にわたって繰り越すことができます。

これらの制度を適用するには、確定申告が必須となります。 自分がどの制度を使えるのか、事前に2026年の住み替え特例の詳細を把握しておきましょう。

住宅ローン控除の併用と注意点

新居で再び住宅ローンを組む場合、おなじみの「住宅ローン控除」が受けられます。 しかし、先ほどの「3,000万円特別控除」など一部の制度とは併用できない期間があるため注意が必要です。

「売却益にかかる税金を免除してもらう」のと「毎年の住宅ローン控除で所得税を安くしてもらう」の、どちらがお得になるかはケースバイケースです。 一般的には、長く住み続ける予定で高額なローンを組む場合は、住宅ローン控除の方が有利になることが多いですが、税理士や不動産会社のプロに試算してもらうのが確実です。

買い手が見つからない！売却期間が長引いた時の即効対策

「売り出しから3ヶ月経ったのに、問い合わせすら来ない……」 そんな状況に陥ったとき、焦って大幅な値下げをする前に、やるべきことがいくつかあります。 売れない理由を冷静に分析し、ピンポイントで対策を打つことが重要です。

まずチェックすべきは、物件情報の「鮮度」と「見せ方」です。 写真が暗くないか、季節外れの外観写真（冬なのに夏の写真など）を使っていないかを確認してください。 また、周辺の競合物件がいくらで出ているか、再度リサーチし直しましょう。

次に、不動産会社とのコミュニケーションを見直します。 担当者が積極的に動いていない可能性があれば、情報の更新を促したり、別のポータルサイトへの掲載を依頼したりします。 場合によっては、仲介会社そのものを変更（リプレイス）することも検討すべきです。

また、ターゲット層を絞り直すのも有効です。 「共働き夫婦向け」から「子育て世帯向け」にアピールポイントを変えるだけで、反応が劇的に変わることがあります。

思い切った条件変更と「家具付き販売」の検討

なかなか売れない場合、物理的なテコ入れも必要です。 壁紙の一部をアクセントクロスに張り替えたり、照明をオシャレなものに変えたりする程度の「プチリフォーム」は、数万円の投資で大きな効果を生みます。

また、今使っている家具をそのまま譲り受ける「家具付き販売」として打ち出すのも、新生活のコストを抑えたい買い手には魅力的に映ります。 価格を下げるのは最後の手段。 その前にできることは山ほどあります。

新居探しの黄金律！ローンが残っているからこそ選ぶべき物件の基準

今の家のローンに悩まされているなら、新居選びでは同じ轍を踏んではいけません。 「資産価値が落ちにくい家」を選ぶことが、将来の二度目の住み替えや、老後の資金繰りを劇的に楽にします。

資産価値を左右する最大の要因は、やはり「立地」です。 2026年以降、人口減少がさらに加速する日本において、駅から徒歩10分以内、あるいは再開発エリアの物件は依然として強い需要を保ちます。 逆に、不便な郊外の分譲地は、将来売る時に二束三文になるリスクが高いと言わざるを得ません。

また、建物のクオリティも重要です。 ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）仕様や長期優良住宅など、現代の省エネ基準をクリアしている物件は、税制面での優遇があるだけでなく、将来の買い手からも選ばれやすくなります。

物件選びの際は、2026年の資産価値維持の条件を念頭に置き、長期的な視点で判断しましょう。

中古マンション＋リノベーションという賢い選択

新築にこだわりすぎると、どうしても立地を妥協せざるを得ない場合があります。 そこで検討したいのが「好立地の中古マンションを買い、自分好みにリノベーションする」という手法です。

これなら、利便性の高い都心部でも価格を抑えつつ、新築以上の満足度を得ることが可能です。 住宅ローンとリノベーション費用を一括で組めるローンも増えており、住み替えの選択肢を大きく広げてくれます。 今の家の売却益が少ない場合でも、この方法なら理想の住まいを諦める必要はありません。