家を売って住み替えるローンを3つの秘策で成功させる買い替え術

2026年、不動産市場の変動が激しくなる中で、「家を売って新しい住まいに移りたいけれど、ローンの残債が心配…」という方が急増しています。 今の住まいを売却した代金でローンを完済できれば理想的ですが、実際には売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態で悩むケースが少なくありません。

理想の住み替えを実現するためには、銀行選びとタイミングの戦略がすべてを決めます。 本記事では、不動産売却のプロが監修し、住宅ローンが残っていてもスムーズに新居へ住み替えるための最短ルートを徹底解説します。

結論から申し上げますと、現在はネット銀行を賢く活用することで、窓口よりも圧倒的に有利な条件で住み替えローンを組むことが可能です。 この記事を最後まで読めば、あなたが今すぐ何をすべきか、どの銀行に相談すべきかが明確になります。 失敗しないための「売り」と「買い」の黄金比率を一緒に見ていきましょう。

家を売って住み替えるローンの基本仕組み

住宅ローンが残っている状態での売却と新居購入の同時進行

家を売って住み替える際、最も大きな壁となるのが「既存の住宅ローン」です。 原則として、不動産を売却する際には、その物件に設定されている「抵当権」を抹消しなければなりません。 抵当権を抹消するためには、ローンの残債を一括返済する必要があります。

しかし、手元の資金や売却代金だけでは完済できない場合、新しく借りる「住み替えローン」に今の残債を上乗せして借り入れることができます。 これが住み替えローンの根幹となる仕組みです。 2026年の金利情勢を見ても、この仕組みを理解しているかどうかで、生涯の住居費が数百万円単位で変わってきます。

まずは、自分の物件が今いくらで売れるのか、正確な相場を知ることが第一歩です。 不動産一括査定でおすすめのサイトを検索して、複数の会社から見積もりを取りましょう。 一社だけの査定では、その価格が適正かどうか判断できないためです。

抵当権抹消の重要性と金融機関との調整

抵当権とは、銀行が「もしローンが払えなくなったら、この家を売って回収します」という権利のことです。 この権利がついたままでは、買い手は安心して購入することができません。 そのため、売却の決済日に、「売却代金の受け取り」「既存ローンの完済」「抵当権抹消書類の受領」を同時に行う必要があります。

この一連の流れは非常にタイトで、分刻みのスケジュール管理が求められます。 銀行側も住み替えには慣れていますが、事前の相談が不可欠です。 ネット銀行を利用する場合は、すべてが郵送やオンラインでのやり取りになるため、スケジュールには十分な余裕を持つことが成功の秘訣です。

特に注意したいのが、売却代金が確定する前に関連契約を進めてしまうことです。 想定より安く売れてしまった場合、計画がすべて狂ってしまう可能性があります。 資金計画は常に「ワーストケース」を想定して作成することが、プロの視点から見た鉄則といえます。

住宅ローンが残っている家を売却する条件

アンダーローンの場合：スムーズな住み替えの最短ルート

「アンダーローン」とは、家の売却予想価格がローンの残高を上回っている状態を指します。 この状態であれば、家を売ることでローンを完済でき、さらに余ったお金を新居の頭金に充てることができます。 住み替えを検討している人にとって、最も理想的なパターンと言えるでしょう。

アンダーローンの場合は、通常の住宅ローンを利用できるため、銀行の選択肢も非常に広くなります。 金利の低いネット銀行を自由に選べるだけでなく、審査も比較的スムーズに通ります。 現在の市場価格を把握するために、2026年の中古マンション売却相場を検索して、自分のエリアの動きをチェックしてください。

ただし、アンダーローンであっても、売却にかかる諸経費（仲介手数料、印紙代など）を忘れてはいけません。 一般的に売却価格の約4〜6%程度が諸経費として消えていくため、それを差し引いてもプラスになるかどうかが本当の判断基準となります。 手元に残る現金（キャッシュフロー）を正確にシミュレーションすることが、次の住まい選びを楽にします。

オーバーローンの場合：自己資金または住み替えローンの検討

一方で、売却価格よりもローン残高が多い「オーバーローン」の場合は、少し戦略が必要になります。 不足分を現金で補填できるのであれば問題ありませんが、数百万単位の不足が出る場合は「住み替えローン」一択となります。 住み替えローンは、新居の購入資金と旧居の残債をまとめて一本化できる便利な商品です。

しかし、借入額が新居の担保価値を大きく超えることになるため、銀行の審査は厳しくなり、金利も通常の住宅ローンより高めに設定される傾向があります。 ここで重要なのは、一つの銀行で断られたからといって諦めないことです。 地方銀行や信用金庫の中には、住み替えローンに力を入れているところもあり、柔軟な対応をしてくれる場合があります。

オーバーローンを解消するためのもう一つの手段は、売却時期をずらしてローンを減らすか、物件価値を上げる工夫をすることです。 例えば、ハウスクリーニングを徹底する、小規模な修繕を行うだけで、売却価格が数十万円アップすることもあります。 「どうせマイナスだから」と投げやりにならず、1円でも高く売る努力が、最終的な借入負担を減らすことにつながります。

住み替えローン（買い替えローン）のメリットとデメリット

メリット：自己資金ゼロでも住み替えが可能になる

住み替えローンの最大のメリットは、何といっても「手出しの現金がなくても住み替えができる」という点です。 本来であればローンを完済しなければ売れない家を、新しいローンを組むことで強引に（法的に正当に）完済させ、新生活をスタートさせることができます。 これにより、ライフステージの変化に合わせた柔軟な住み替えが可能になります。

例えば、子供が生まれて今の家が狭くなった、あるいは親の介護で実家近くに移らなければならないといった、緊急性の高い住み替えにも対応できます。 また、複数のローンを一つにまとめることで、月々の支払日や家計管理がシンプルになるという利点もあります。 現在の超低金利時代において、この「まとめる力」は大きな武器になります。

「今ある家を足かせにせず、未来の住まいを優先できる」というのは、精神的なゆとりにもつながります。 特にお子さんの学区域の関係で時期を逃せない場合などは、住み替えローンが唯一の救世主となるでしょう。 通販で家具を揃えるような感覚で、トータルの予算を把握し、賢く活用していきましょう。

デメリット：借入額の増大と審査のハードル

一方で、デメリットもしっかり把握しておく必要があります。 住み替えローンは「借金の借り換え」に近い性質を持っているため、総借入額が非常に大きくなります。 新居の価値が4,000万円なのに、旧居の残債500万円を乗せて4,500万円借りるとなると、最初から「含み損」を抱えた状態からのスタートとなります。

そのため、将来再び住み替えることになった場合、さらに困難な状況に陥るリスクがあります。 また、金融機関にとってのリスクも高いため、年収や勤続年数、信用情報に対するチェックが非常に厳格です。 特に自営業の方や、転職して間もない方の場合は、通過率が極端に低くなるケースもあります。

借入期間が短く設定される場合があることも、月々の返済額を押し上げる要因です。 「借りられる額」と「返せる額」は全く別物であることを肝に銘じてください。 無理なローンを組んで、新生活が始まった途端に家計が火の車になるようでは本末転倒です。

「売り先行」と「買い先行」どちらが有利か徹底比較

資金計画を重視するなら「売り先行」が鉄則

住み替えには、今の家を先に売る「売り先行」と、新しい家を先に買う「買い先行」の2つのパターンがあります。 結論から言うと、資金計画の確実性を求めるなら「売り先行」が圧倒的におすすめです。 なぜなら、今の家がいくらで売れるかが確定してから新居の予算を決められるため、予算オーバーの心配がありません。

売り先行の最大のメリットは、納得のいく価格までじっくり売却活動を続けられることです。 買い急ぐ必要がないため、安値で買い叩かれるリスクを最小限に抑えられます。 住み替えの売り先行体験談ブログを検索して、実際の流れをイメージしてみてください。

デメリットとしては、家が売れてから新居が決まるまでの間、一時的に仮住まい（賃貸など）が必要になる可能性があることです。 引越し費用が2回分かかり、賃料も発生しますが、これは「売却価格の最大化」のための必要経費と割り切るのが賢明です。 急いで売って数百万円損するよりは、仮住まい費用で数十万円払う方がトータルでは得をすることが多いためです。

比較項目	売り先行	買い先行
資金計画	非常に確実	不安定（売れないと困る）
物件選び	時間に追われる可能性	じっくり選べる
引越し回数	基本2回（仮住まい）	1回で済む
精神的負担	新居探しが焦る	家が売れない焦り

理想の家を逃したくないなら「買い先行」

一方で、どうしても住みたいエリアがあり、人気の物件がすぐに出てしまうような場合は「買い先行」を選ぶことになります。 この方法の利点は、仮住まいの必要がなく、引越しが一度で済むため、生活のリズムを崩さずに済むことです。 特に小さなお子さんがいる家庭や、荷物が多い家庭にとっては非常に魅力的な選択肢です。

しかし、買い先行には大きなリスクが伴います。 新居のローンと旧居のローンの「ダブルローン」が発生する期間があるため、一時的に家計の負担が急増します。 また、旧居がなかなか売れないと、焦って価格を下げざるを得なくなり、最終的な資金計画が崩れる恐れがあります。

買い先行を成功させるためには、「いつまでに売れなかったら買取に切り替えるか」という期限を決めておくことが必須です。 不動産会社と「買取保証付媒介契約」を結んでおくことで、万が一売れ残った場合のリスクヘッジが可能になります。 資金に余裕がある人、あるいは今の物件の需要が極めて高いと確信できる人向けの戦略と言えるでしょう。

オーバーローンでも住み替えを成功させる3つの具体策

住み替えローン（買い替えローン）の徹底活用

オーバーローンを解消する最も一般的な方法は、前述の通り「住み替えローン」の利用です。 2026年現在、多くの銀行が住み替えニーズに対応した商品をラインナップしています。 ポイントは、今の住宅ローンを借りている銀行だけでなく、新しい銀行に「乗り換え」として相談することです。

新規の顧客を獲得したい銀行は、住み替えに関しても好条件を提示してくれることがあります。 特にネット銀行は店舗コストがかからない分、金利面での優遇が大きいため、オーバーローンの上乗せ分を含めても月々の支払額が抑えられる可能性があります。 ただし、ネット銀行は審査がシステム的なため、属性（年収や勤務先）が重視される点には注意が必要です。

また、「諸費用ローン」を併用するという手もあります。 住み替えには売買手数料や税金など多額の諸経費がかかりますが、これらもローンに組み込むことが可能です。 自己資金を1円も減らさずに住み替えることができるため、キャッシュを手元に残しておきたい現代のライフスタイルにマッチしています。

任意売却と金融機関との交渉術

もし、住み替えローンの審査も通らず、自己資金も用意できないが、どうしても売却しなければならない事情がある場合は「任意売却」という選択肢が浮上します。 これは、銀行の同意を得て、ローンが残っている状態で抵当権を抹消してもらう方法です。 通常、競売にかかるよりも高く売れる可能性があり、その後の返済計画についても柔軟に相談に乗ってもらえるケースが多いです。

ただし、任意売却は「ローンが払えなくなった」ことが前提となるため、信用情報に傷がつく（いわゆるブラックリストに載る）という大きなデメリットがあります。 そのため、通常の住み替え（より良い家への買い替え）で利用されることは稀ですが、債務整理を伴う住み替えの場合は検討の余地があります。 まずは、信頼できる専門のコンサルタントに相談することをお勧めします。

プロの交渉術としては、「今のままでは完済できないが、今売ればこれだけ回収できる」という具体的な数字を銀行に提示することです。 銀行側も競売の手間や損失を避けたいという本音があるため、誠実な交渉次第で道が開けることもあります。 しかし、これはあくまで最終手段であると認識しておいてください。

親族からの借入や贈与を活用した完済

意外と盲点なのが、親族からの支援です。 「家を売るための不足分」として親から資金を借りる、あるいは贈与を受けることで、ローンを完済し、アンダーローンの状態で次の住宅ローンを組むという戦略です。 これには「住宅取得等資金の贈与税の非課税特例」などの税制優遇が受けられる場合があり、非常に効率的な資金移動が可能です。

もちろん、親族間であっても金銭のやり取りは明確にする必要があります。 借入とする場合は「金銭消費貸借契約書」を作成し、適切な金利を設定して実際に返済を行うことで、税務署から「実質的な贈与」とみなされるのを防ぐことができます。 身内からの支援は、銀行審査に影響を与えない「最強の自己資金」となります。

「家族の資産をトータルで最適化する」という視点を持つことで、個人では解決できなかったオーバーローン問題が一気に解決することもあります。 2026年の税制改正についても、2026年度の住宅資金贈与の特例を検索して最新情報を確認しておきましょう。 思わぬ節税効果が得られるかもしれません。

住み替えローンの審査を通すための5つの重要ポイント

属性の安定性と現在の返済状況の整理

住み替えローンの審査において、金融機関が最も重視するのは「完済まで安定して支払い続けられるか」という点です。 2026年の住宅ローン審査基準では、単なる年収の多寡だけでなく、勤務先の安定性や雇用形態が厳しくチェックされます。 特に住み替えの場合は借入額が膨らむため、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）が非常にシリコンな基準で判断されます。

また、住宅ローン以外の借り入れ（自動車ローン、教育ローン、リボ払いなど）がある場合は、審査に大きくマイナスの影響を与えます。 「借りられるだけ借りる」のではなく、審査前に可能な限り他のローンを完済しておくことが、通過率を劇的に高める秘訣です。 信用情報機関（CICなど）に自分のデータがどう登録されているか、事前に開示請求を行って確認しておくのも有効な手段です。

ネット銀行の場合、AIによる自動審査が主流となっており、少しでも基準から外れると即座に否決される傾向があります。 そのため、事前に「自分の属性でどこまでなら借りられるか」の目安を把握しておくことが重要です。 住み替えローン審査に影響する属性一覧を検索して、自分の状況を客観的に評価しましょう。

売却物件の資産価値と正確な査定評価

住み替えローンの審査では、新居の価値だけでなく、今住んでいる「売却予定物件」の資産価値も評価の対象となります。 銀行は、万が一新しいローンが焦げ付いた際、担保となる物件でどれだけ回収できるかを計算します。 オーバーローンの場合、旧居の売却価格が1円でも高いほうが、銀行側のリスク評価が下がり、審査に通りやすくなります。

ここで重要なのが、不動産会社による「高すぎる査定」に騙されないことです。 審査の段階で銀行が独自に行う評価額と、不動産会社が提示した売却予想価格に大きな開きがあると、融資承認が下りないことがあります。 実勢価格に近い、根拠のある査定書を提出することが、金融機関からの信頼を得る第一歩となります。

「複数の大手・地場不動産会社から査定を取り、平均値をベースに計画を立てる」のが、プロが教える最も安全な進め方です。 2026年の市場は、エリア格差が非常に激しくなっています。 自分のマンションや一戸建てが、今どの程度の「流動性（売れやすさ）」を持っているかを冷静に見極める必要があります。

健康状態と団体信用生命保険（団信）への加入

住宅ローンを組む上で避けて通れないのが、団体信用生命保険（団信）への加入です。 住み替えを検討する年齢層は、30代後半から50代にかけてが多く、この時期は健康診断の結果が気になる時期でもあります。 高血圧や糖尿病などの持病がある場合、通常の団信に加入できず、ローンそのものが組めないというケースが多々あります。

近年では「ワイド団信」といって、持病があっても加入しやすいプランを用意している銀行も増えています。 しかし、ワイド団信は金利が0.2%〜0.3%程度上乗せされることが一般的です。 健康状態に不安がある場合は、早めに「事前告知」を行い、どのプランなら加入可能かを確認しておくことが大切です。

また、2026年にはさらに進化した「がん保障付団信」や「生活習慣病保障付団信」も一般的になっています。 これらは万が一の際にローンの残高がゼロになるため、借入額が大きくなる住み替えにおいては非常に心強い味方となります。 保障内容と金利のバランスを考え、自分と家族に最適な選択をしてください。

自己資金（頭金）の準備と諸経費の把握

「フルローンで住み替えが可能」とはいえ、やはり手元に一定の自己資金があるほうが審査は圧倒的に有利です。 自己資金があることは、これまでの「貯蓄能力」の証明になり、銀行からの評価を底上げします。 目安としては、新居価格の10%程度を頭金として用意できれば、金利の優遇幅が大きくなることもあります。

さらに見落としがちなのが、売買に伴う「諸経費」の現金支払いです。 仲介手数料や印紙代、登記費用などは決済時に現金で必要になる場面が多いです。 これらをすべてローンで賄う場合でも、一時的に手出しが発生するケースがあるため、預貯金がゼロの状態で住み替えに臨むのは非常に危険です。

「総予算の5%〜10%は、不測の事態に備えて現金を確保しておく」のが、賢い住み替えのルールです。 ネット通販で大型家電を買い揃える費用や、新居でのカーテン、照明代なども含めると、想像以上に出費は嵩みます。 資金計画には常に「予備費」を組み込んでおきましょう。

完済年齢とリタイアメントプランの整合性

住み替えローンは借入額が大きくなるため、返済期間を最長の35年に設定しがちです。 しかし、現在の年齢から35年を足した「完済年齢」が80歳を超えるようなプランは、審査が通らないか、大幅な減額回答となる可能性が高いです。 銀行は「定年退職後にどうやって返済を続けるのか」という点を厳しく見ています。

退職金での一括返済を計画している場合は、その裏付けとなる資料（会社の退職金規定など）の提示を求められることもあります。 また、2026年の社会情勢を考えると、長く働き続ける「生涯現役」を前提としたプランも増えていますが、それでも身体的なリスクは考慮されます。 「65歳時点でのローン残高」を算出し、それをどう解消するかという出口戦略を明確にしておくことが重要です。

リタイア後の生活を圧迫しないよう、繰り上げ返済のシミュレーションも並行して行いましょう。 将来の相続税対策なども含め、長期的な視点でローンと向き合うことが、真の住み替え成功への道です。 2026年の住宅ローン完済年齢と審査基準の相関を検索して、現実的な返済期間を割り出しましょう。

住み替え時におすすめの金融機関比較【2026年最新版】

メガバンク vs ネット銀行：それぞれのメリット・デメリット

住み替えローンを検討する際、まず迷うのが「メガバンク（三菱UFJ、三井住友、みずほ等）」にするか「ネット銀行（auじぶん、住信SBI、ソニー等）」にするかという点です。 2026年現在、両者のサービスは拮抗していますが、住み替えという「複雑な取引」においては、それぞれの特徴が顕著に出ます。

メガバンクの最大の強みは、対面での細やかなサポートと、不動産会社との強固な連携です。 「売り」と「買い」の決済を同日に行うような複雑なスケジュール調整も、担当者が入ることでスムーズに進みます。 一方、ネット銀行は金利の低さが最大の魅力ですが、手続きの多くが非対面のため、書類の不備一つでスケジュールが遅延するリスクがあります。

「スピードと安心感を重視するならメガバンク、徹底した低コストを求めるならネット銀行」という使い分けが基本です。 ただし、最近ではネット銀行も「住み替えコンシェルジュ」のようなサービスを充実させており、一概にどちらが良いとは言えなくなっています。 複数の事前審査を同時並行で進め、最も条件の良いところを選ぶのが、2026年の賢いやり方です。

地方銀行や信用金庫が穴場になる理由

大手やネット銀行でオーバーローンの審査に落ちてしまった場合でも、諦めるのは早すぎます。 実は、地域の「地方銀行」や「信用金庫」こそが、住み替えにおける強い味方になることがあります。 彼らは地域貢献の観点から、大手が機械的に跳ね返すような案件でも、個別の事情を汲み取って柔軟に対応してくれるケースがあるからです。

例えば、「地元企業に長年勤めている」「親世代からその銀行と取引がある」といったプラスアルファの要素が、審査の土俵に乗せてくれることがあります。 また、中古住宅の性能向上リフォームを伴う住み替えなど、特定のテーマに対して好条件なローンを用意していることもあります。 「灯台下暗し」で、身近な金融機関に相談してみることが、思わぬ突破口になるでしょう。

ネットの比較サイトには載っていないような、地域限定の優遇キャンペーンも存在します。 不動産会社の担当者に「このエリアで住み替えに強い地銀はどこか」と尋ねてみてください。 思わぬ優遇金利が引き出せるかもしれません。

ネット銀行での住み替えローン利用時の注意点

ネット銀行で住み替えローンを組む場合、最も注意すべきは「つなぎ融資」や「決済日」の取り扱いです。 すべてのネット銀行が、旧居の残債を上乗せする「住み替え専用ローン」を扱っているわけではありません。 単なる「住宅ローンの借り換え」と「新居の新規借入」を別々に案内されることもあり、これでは住み替えのニーズを満たせません。

また、ネット銀行は金利が低い分、保証料が無料である代わりに「事務手数料（借入額の2.2%程度）」がかかるのが一般的です。 4,000万円借りれば88万円という大きな金額が初期費用として必要になります。 「表面的な金利だけでなく、諸費用を含めたトータルコスト」で比較することが不可欠です。

さらに、オンライン完結型の銀行は、不動産会社との連絡が希薄になりがちです。 自分がハブ（中心）となって、銀行と不動産会社の間を取り持つ覚悟が必要です。 ネット銀行での住み替えローン失敗事例と対策を検索して、事前にリスクを潰しておきましょう。

住み替えに伴う税金と優遇制度を使い倒す方法

居住用財産の買換え特例とは？

家を売って住み替える際、売却益（譲渡所得）が出た場合に利用できるのが「居住用財産の買換え特例」です。 通常、マイホームを売って利益が出ると、その利益に対して所得税や住民税がかかります。 しかし、一定の条件を満たして新居に買い替える場合、その課税を将来に先送り（繰り延べ）することができます。

この特例のポイントは「税金が免除されるわけではなく、次に売る時まで持ち越される」という点です。 今すぐ現金を税金として支払う必要がなくなるため、その分を新居の購入資金やローンの返済に回すことができます。 「手元の現金を最大化し、新生活のスタートを楽にする」ための非常に強力なツールとなります。

ただし、この特例を利用するためには、売却価格が1億円以下であることや、居住期間が10年以上であることなど、細かい要件があります。 2026年の税制改正により、省エネ性能の高い住宅への住み替えに対してはさらなる優遇が設けられているケースもあるため、最新の情報を税理士や税務署に確認することが必須です。

住宅ローン控除の再適用と重複適用の可否

住み替え後の新居でも、もちろん住宅ローン控除を受けることが可能です。 しかし、旧居の売却時に「3,000万円の特別控除」などの有利な特例を利用した場合、一定期間は住宅ローン控除が受けられないという制限があります。 「税金が戻ってくると思っていたのに、対象外だった」という事態は絶対に避けなければなりません。

「3,000万円控除をとるか、住宅ローン控除をとるか」。 これは、どちらの方がトータルの節税額が大きくなるかを、今後10年〜13年のスパンでシミュレーションして判断する必要があります。 一般的には、高額なローンを組む場合は住宅ローン控除の方が有利になるケースが多いですが、金利や収入によって逆転することもあります。

2026年の基準では、ZEH水準や長期優良住宅など、物件の「環境性能」によって控除額が大きく異なります。 中古物件を買ってリフォームする場合も、省エネ改修を行うことで控除枠が拡大することがあります。 賢く組み合わせて、国からの「お祝い金」を最大化しましょう。

売却損が出た時の救世主「譲渡損失の損益通算」

オーバーローンの住み替えで、家を売って損失（譲渡損失）が出た場合にも、実は税制上の大きなメリットがあります。 それが「居住用財産の手買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」という制度です。 簡単に言うと、家の売却で出たマイナスを、その年の給与所得などから差し引くことができる仕組みです。

これにより、所得税や住民税が大幅に還付される可能性があります。 さらに、1年で引ききれなかった損失は、翌年以降最長3年間にわたって繰り越すことができます。 「家を売って損をしたけれど、その分、数年間の税金がほぼゼロになる」という、オーバーローンの方にとっての強力なバックアップとなります。

この制度を利用するためには、やはり住宅ローンの残っている物件であることや、5年超の所有期間などの条件があります。 「損をした」と落ち込む前に、確定申告でどれだけのお金が戻ってくるかを計算してみてください。 この還付金を新しいローンの繰り上げ返済に充てることで、住み替え後の家計は劇的に改善します。

失敗しない不動産会社の選び方と付き合い方

「囲い込み」を避け、広く買い手を探す会社の見極め方

住み替えの成功は、今の家が「いくらで」「いつ」売れるかにかかっています。 そこで重要になるのが不動産会社の選択ですが、最も警戒すべきは「囲い込み」を行う業者です。 囲い込みとは、自社で買い手を見つけて仲介手数料を両取りするために、他社からの問い合わせを拒否する不正な行為です。

これをされると、物件の情報が市場に十分に広まらず、売却までに時間がかかったり、相場より安い価格で売らざるを得なくなったりします。 「レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録証明書を即座に発行してくれるか」が、信頼できる会社かどうかのリトマス試験紙となります。 また、大手だけでなく地域に根ざした中堅会社も比較対象に入れることで、そのエリア特有の需要を掘り起こしてくれる可能性があります。

2026年は、AIによる物件マッチングが進んでいますが、最終的には担当者の「売る力」がものを言います。 内覧に来た検討者に対して、その物件の魅力を熱意を持って伝えられるか、ネガティブな要素をどうフォローするか。 担当者との面談時には、その「人間力」もしっかりチェックしましょう。

「買取保証」を賢く使ってリスクをヘッジする

「買い先行」で住み替えを進める場合や、どうしても引越し期限が決まっている場合に検討したいのが「買取保証」です。 これは、一定期間（通常3ヶ月程度）市場で売り出し、もし売れなかった場合にはあらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取ってくれる制度です。

買取価格は一般的に市場価格の7割〜8割程度と低くなりますが、「売れ残ってダブルローンが続く」という最悪のシナリオを回避できる安心感は大きいです。 「まずはチャレンジ価格で売り出し、ダメなら保証価格で確実に現金化する」という二段構えの戦略は、住み替えローンの審査においても金融機関から高く評価されます。

買取保証を利用する際は、保証価格がいくらになるのか、手数料はどうなるのかを事前にしっかりと契約書で確認してください。 会社によっては、買取時には仲介手数料を無料にするなどのサービスを行っているところもあります。 複数の会社の買取保証条件を比較し、最も自分に有利なものを選びましょう。

専任媒介契約と一般媒介契約、どちらが住み替えに向いている？

不動産会社に売却を依頼する際、1社に絞る「専任媒介契約」か、複数社に依頼できる「一般媒介契約」かを選択します。 住み替え、特にオーバーローンの場合は、「専任媒介契約（または専属専任）」を選択するのが一般的です。 なぜなら、1社に任せることで、担当者が責任を持って広告費を投入し、積極的な営業活動を行ってくれるからです。

また、住み替えローンの相談に乗ってもらう際も、窓口が1本化されている方が情報の連携がスムーズです。 銀行への提出書類なども、専任の担当者であれば手厚くサポートしてくれます。 一方で、一般媒介は人気エリアの物件であれば競合原理で高く売れる可能性もありますが、情報のコントロールが難しく、住み替えのような緻密なスケジュール管理には不向きな面があります。

「この人なら任せられる」という担当者を見つけ、二人三脚でゴールを目指すのが住み替えの王道です。 2週間に1回の業務報告（専任の場合の義務）をしっかり読み込み、市場の反応に合わせて価格戦略を柔軟に修正していきましょう。 住み替えを成功させる専任媒介契約の活用術を検索して、パートナー選びの基準を明確にしましょう。